口头说续租但没签合同，法律上算数吗？

口头说续租但没签合同，法律上算数吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

在房屋租赁中，如果租期快到时，房东和租客口头说好续租，即使后来没签书面合同，续租合同也算成立并生效。但这种情况下的续租，会被视为不定期租赁，双方都可以随时解除，只是需要提前通知对方。如果租客临时说不续租，造成房东损失，可能需要赔偿。

案情简介

孙浩峰把房子租给胡幸儿，租期一年，从2020年3月21日到2021年3月20日。租期快到时，孙浩峰微信问胡幸儿是否续租，胡幸儿回复“要的呀”。之后孙浩峰多次催签续租合同，胡幸儿以忙为由说月底再签。结果2021年3月21日（租期到期第二天），胡幸儿突然微信说“不续租啦”。孙浩峰认为双方已达成续租约定，胡幸儿临时变卦造成房屋空置，要求赔偿两个月租金损失。胡幸儿则认为没签书面合同，续租不成立，不应赔偿。双方闹到法院。

律师解读

这个案例的核心问题在于：口头说续租，到底算不算数？

第一，续租合同可以口头成立。根据法律规定，租赁合同到期后，双方可以通过语言、文字或其他方式续订合同。本案中，胡幸儿回复“要的呀”，就是明确同意续租的意思表示，续租合同已经成立。即使双方说好要签书面合同，但没签也不影响合同效力，只是这时的续租合同变成了不定期租赁。

第二，不定期租赁的解除权与责任。不定期租赁的特点是双方都可以随时解除合同，但需要提前通知对方。胡幸儿在租期到期后第二天才说不续租，违反了合同中“不续租应提前10天告知”的约定，构成违约，要承担赔偿责任。法院最终判决胡幸儿赔偿孙浩峰1个月的房屋空置损失，而不是2个月，因为损失的可预见性原则——房东只能要求赔偿因未及时告知导致的合理损失。

第三，优先承租权不等于无条件续租。胡幸儿作为承租人，虽然享有优先承租权，但这不意味着她可以随意反悔。一旦明确表示续租，就形成了新的合同关系，再反悔就要承担相应后果。

王德林律师提示：

租客和房东都要注意：口头说续租同样有法律效力，不能随便反悔。建议双方在租期到期前，最好书面确认是否续租，并明确续租期限、租金等关键条款。如果你在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因临时变卦承担不必要的损失。

来源：《人民司法》2022年第11期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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