父母卖房给子女未收款，合同是否有效

父母卖房给子女未收款，合同是否有效

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

如果父母和子女签订房屋买卖合同，但双方实际上并没有买卖房屋的真实意图，只是为了解决孙辈的学区资格问题，这种合同属于“虚假的意思表示”，法律上认定无效。子女的配偶如果主张这其实是赠与，需要自己拿出证据来证明。

案情简介

陈某初和顾某芳是夫妻，他们的儿子陈某与儿媳黄某育有一子。老两口名下有一套房屋，2015年，他们与儿子陈某签订了一份房屋买卖合同，约定将房子以76万元的价格卖给陈某。合同签订后，房子很快过户到了陈某和妻子黄某名下，但老两口仍然住在里面，水电费也是他们交的。实际上，这笔交易是为了让孙子能用这套房子上学。后来，陈某和黄某闹离婚，黄某在离婚诉讼中主张房子是赠与的，拒绝支付房款。老两口于是起诉到法院，要求儿子和儿媳支付购房款。

律师解读

这个案例的核心问题是：父母与子女之间“名为买卖、实为其他目的”的房屋交易，法律上怎么认定？

第一，合同是否有效，要看双方的真实意思。本案中，虽然签了买卖合同，但双方都承认只是为了解决孙子的学区资格，并没有真的要买卖。而且，合同约定当天交房、现金付款，但实际房子一直由老人居住，房款也从未支付。这些情况都表明，买卖是虚假的，目的是规避学区政策。根据《民法典》，这种虚假意思表示的行为无效。

第二，子女配偶主张赠与，需要举证。儿媳黄某说房子是赠与的，但拿不出任何证据。法院认为，既然买卖合同是虚假的，那就要看背后有没有隐藏的真实行为。黄某主张赠与，就得证明赠与是双方的真实意思，但她无法举证，所以法院没有支持她的说法。

第三，这种交易风险很大。一旦家庭关系破裂，比如离婚，房子到底归谁、要不要付钱，都会成为争议焦点。本案中，老两口本想保住房子，但因为合同无效，他们既拿不到房款，也无法轻易要回房子，陷入了被动。

王德林律师提示：

如果您在文山地区，也遇到类似情况，建议注意两点：一是不要为了学区或避税等目的，用虚假买卖的方式过户房产，这种合同法律不保护；二是如果确实需要赠与或买卖，要签订真实有效的书面协议，并保留付款凭证、聊天记录等证据，避免日后纠纷。

来源：《人民司法》2022年第02期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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