借钱不还，能直接用抵押的房子抵债吗？

借钱不还，能直接用抵押的房子抵债吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

1. 当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，约定若借款到期偿还则买卖合同不再履行，若不能偿还则履行买卖合同。在合同均依法成立生效的情况下，应认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。

2. 借款到期后，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

案情简介

2007年1月，朱俊芳与山西嘉和泰房地产公司签订了14份《商品房买卖合同》，购买了对方开发的14套商铺，并办理了备案登记，嘉和泰公司还开具了销售发票。次日，双方又签订一份《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限三个月；若到期偿还借款，则之前的买卖合同不再履行；若到期不能偿还，则直接以商铺抵顶借款，双方互不支付其他款项。借款到期后，嘉和泰公司未能还款，朱俊芳起诉要求履行商品房买卖合同，而嘉和泰公司辩称这只是借款的抵押担保，买卖合同并非真实交易。案件历经一审、二审、再审，最终由最高人民法院提审。

律师解读

本案的核心是“以房抵债”协议是否有效，以及是否构成法律禁止的“流押”。

首先，法院认定，双方签订的《商品房买卖合同》和《借款协议》都是真实意思表示，合法有效。虽然这两份协议基于同一笔款项，但法律并不禁止当事人同时建立买卖和借贷两种法律关系。只要不违反法律强制性规定，就应尊重当事人的意思自治。

其次，关于“流押”问题。所谓“流押”，是指债务履行期届满前，债权人约定债务人不履行债务时直接取得抵押财产所有权。这通常被认为不公平，因为可能损害债务人利益。但本案中，双方在借款协议中约定的是“到期不能偿还，则履行买卖合同”，这并非在借款时直接约定所有权转移，而是为买卖合同附加了一个解除条件。借款到期后，如果债务人不能还款，买卖合同条件成就，债权人要求履行合同取得房屋，这属于事后通过买卖方式实现债权，不违反“流押”禁令。

最后，这种操作模式在实践中被称为“让与担保”，即债务人将财产形式上转让给债权人，作为债务担保。最高法在本案中认可了这种非典型担保的效力，但强调必须基于真实意思表示，且不得损害债务人利益。

王德林律师提示：

如果您遇到类似“借钱用房子做担保”的情形，建议务必签订书面合同，明确双方权利义务，尤其要写清楚借款金额、期限、担保方式以及违约后的处理方式。同时，将买卖合同进行备案登记，可以有效保护您的权益。但要注意，担保条款不能约定“到期不还直接没收房产”，否则可能因违反“流押”规定而无效。如有疑问，建议咨询专业律师，避免纠纷。文山地区的朋友可以就近寻求法律帮助。

来源：《最高人民法院公报》2014年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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