开发商串通买房人套贷，银行还能找谁要钱？

开发商串通买房人套贷，银行还能找谁要钱？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

案情简介

2007年，开发商东鹤公司与购房人陈思绮签订虚假的《商品房预售合同》，陈思绮以此合同向光大银行申请贷款37万元，东鹤公司提供连带保证。贷款发放后，银行与陈思绮办理了房屋抵押预告登记。后法院判决认定《商品房预售合同》无效，并解除了贷款合同。陈思绮未按生效判决还款，光大银行起诉要求陈思绮还款、东鹤公司承担保证责任，并要求对预告登记的房屋行使抵押权。

律师解读

第一，开发商与购房人串通套取银行贷款，属于恶意串通损害银行利益的行为。即使贷款合同因目的无法实现而被解除，开发商与购房人仍应对银行的贷款本息承担连带清偿责任，不能因合同无效而免责。

第二，预售商品房抵押预告登记不等于正式抵押权。在房屋产权未登记至购房人名下之前，银行仅享有排他性保全权利，无法直接行使抵押权要求拍卖房屋。本案中，由于房屋产权未过户，银行无法就房屋优先受偿，只能向借款人和保证人追索。

第三，银行在办理预售商品房贷款时，应严格审查买卖合同真实性，关注预告登记后的产权登记进展。一旦发现风险，应及时主张权利，避免因房屋无法过户导致抵押权落空。

王德林律师提示：

对于购房者而言，切勿配合开发商签订虚假购房合同套取贷款，否则可能承担共同还款责任，甚至影响个人征信。对于银行而言，发放预售商品房贷款后，应跟踪房屋产权登记情况，及时督促办理正式抵押登记。如遇纠纷，建议咨询专业律师维权，在文山地区可联系当地律师提供针对性服务。

来源：《最高人民法院公报》2014年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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