一房二卖，谁才能拿到房子？

一房二卖，谁才能拿到房子？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。

案情简介

2005年，某房地产公司（化名“明顺公司”）在村民组所在地开发房产。村民组（化名“纪念街村民组”）在2006年认购了明顺公司开发的三间门面，总价约212万元，并陆续付清了全部购房款。2008年双方正式签订商品房买卖合同，明顺公司早在2007年就将门面交付给村民组，村民组一直实际占有并对外出租。

然而，2012年，明顺公司又将其中两间门面卖给了第三人（化名“褚某、曾某”），将另一间门面卖给了另一对第三人（化名“冉某、范某”），并办理了预售备案登记。村民组发现后，起诉要求确认自己合同有效、继续履行，并撤销第三人的预售登记。

明顺公司辩称合同无效，而第三人则主张自己已付款、备案并实际占有门面，是合法物权人。法院经审理，最终驳回了村民组的诉讼请求，维持原判。

律师解读

本案的核心是“一房二卖”时，哪一方能优先获得房屋。法院从以下要点评判：

第一，缔约真实性与时间顺序。村民组与明顺公司签约时间虽早，但第三人的合同内容完备、无瑕疵，且明顺公司不认可村民组合同的全部效力，因此村民组的合同真实性存疑。

第二，付款程度。村民组虽称付清全款，但未能提供全额付款证据，尚有70余万元未付清；而第三人已支付全部购房款，并持有收据，付款义务履行更充分。

第三，占有事实与预登记情况。村民组虽在2007年接收门面并出租，但2014年后，第三人褚某、曾某已实际占有门面并出租、抵押，还办理了预售备案登记。村民组在诉讼中才试图重新占有，无法证明持续合法的占有。

综上，第三人在付款、备案、占有等方面均优于村民组，法院未支持村民组的请求。

王德林律师提示：

购房时，务必及时办理合同备案或预告登记，这能有效防止卖家“一房二卖”。付款后要保留完整凭证，并尽快实际占有房屋，避免因时间差导致权利受损。若在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，提前固定证据，维护自身权益。

来源：《最高人民法院公报》2018年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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