银行拖延办抵押，开发商能免责吗？

银行拖延办抵押，开发商能免责吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

阶段性担保在商品房预售合同中比较常见，通过办理买房人所购房屋预告抵押登记，可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征，预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。金融机构怠于办理预告抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则。

案情简介

2012年，购房人高某向招商银行大连分行贷款购房，开发商一方公司提供阶段性担保，约定在贷款发放后90个工作日内办妥预告抵押登记手续。一方公司于2014年1月交付了相关手续，但招商银行直到2015年3月案涉房屋因另案被法院查封，仍未办理预告抵押登记。招商银行随后起诉一方公司要求承担保证责任，但法院认定银行怠于办理，开发商免责。

律师解读

第一，阶段性担保的保证期间并非无限延长。根据合同约定，开发商的保证责任从贷款发放日起至预告抵押登记完成之日止。但银行收到手续后必须在合理期限内办理，否则保证期间自动终止，开发商不再担责。

第二，银行是办理预告抵押登记的义务主体。本案中，银行未提供证据证明开发商或购房人拖延办理，也未证明其积极催促，反而在收到手续后一年多未行动，导致房屋被查封无法抵押，属于重大过错。

第三，银行怠于办理等于无限延长开发商的保证期间，违反诚实信用原则。法院明确：银行不能以自己拖延为由，要求开发商承担本应免除的担保责任。

王德林律师提示：

银行在办理房贷业务时，应及时履行预告抵押登记义务，避免因拖延导致权利受损。开发商在交付手续后，应保留书面凭证，必要时主动催促银行办理，防止责任无限期延续。如果您在购房贷款中遇到类似问题，建议咨询专业律师，文山地区的当事人可直接联系云南八谦（文山）律师事务所获取帮助。

来源：《最高人民法院公报》2018年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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