小区通信管道归谁所有？开发商能约定专用吗？

小区通信管道归谁所有？开发商能约定专用吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

小区内的通信管道在小区交付后属于全体业主共有。通信运营公司与小区房地产开发公司签订的小区内通信管线等通信设施由通信运营公司享有专有使用权的条款，侵犯了业主的共有权，侵犯了业主选择电信服务的自由选择权，应属无效。

案情简介

2013年，长城宽带公司与小区物业公司签订协议，在南方花园小区铺设通信光缆。2014年，铁通公司工作人员剪断了长城公司铺设的5653米光缆和1309米双绞线，并带走了部分线缆。长城公司报警后，铁通公司辩称其与开发商在2001年签订协议，约定该小区通信管道由其专有使用，长城公司无权铺设。法院查明，铁通公司与开发商的协议约定合作期20年，且限制其他运营商接入。长城公司遂起诉要求恢复原状。

律师解读

第一，小区通信管道属于业主共有。根据《物权法》规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。开发商交付房屋后，通信管道作为配套设施，所有权归全体业主。开发商无权在合同中约定由运营商专有使用。

第二，开发商与运营商的“专有使用权”条款无效。铁通公司与开发商的协议限制其他运营商接入，剥夺了业主自由选择电信服务的权利，破坏了公平竞争，属于违反法律强制性规定的无效条款。

第三，物业公司有权管理共有设施。物业公司经业主授权，可以代表业主与运营商合作铺设通信线路。长城公司依据与物业公司的协议铺设光缆，属于合法使用共有设施，铁通公司无权擅自剪断。

王德林律师提示：

业主在购房后，如发现开发商或物业公司限制电信服务选择，可向住建部门投诉或起诉，维护自身权益。运营商在小区铺设线路前，应先确认管道归属，避免与开发商签订无效协议引发纠纷。在文山地区，类似案件提醒我们，小区公共设施的共有权不容侵犯。

来源：《最高人民法院公报》2019年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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