违约金过高能否请求法院调低？

违约金过高能否请求法院调低？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。当事人主张违约金过高请求法院适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同约定、履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。

案情简介

2014年10月，周先生与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定开发商应在2016年9月30日前交付房屋。合同约定，逾期交房超过90天后，若周先生要求继续履行合同，开发商需按日支付已付房款万分之五的违约金。2016年9月30日交房时，周先生发现房屋存在厨房渗水等问题，双方约定维修好后再交房。但开发商迟迟未修复，也未通知交房。周先生起诉要求开发商承担逾期交房违约金，并交付房屋。开发商辩称房屋已符合交付条件，渗水问题属于质量瑕疵，可通过保修解决，周先生拒绝收房属于过错，不应承担逾期责任。

律师解读

第一，违约金是否过高，要看是否超过实际损失的30%。本案中，双方约定的日万分之五违约金是否过高，需要法院以周先生的实际损失为基础来综合判断，比如逾期期间租房费用等。

第二，质量瑕疵不等于房屋不符合交付条件。房屋存在渗水等一般质量瑕疵，不影响房屋主体结构安全，开发商应承担保修责任，但买受人不能以此为由无限期拒绝收房，否则可能构成违约。

第三，逾期交房违约金和逾期办证违约金可以同时主张。合同分别约定了逾期交房和逾期办证的违约责任，只要开发商同时违反两项义务，买受人有权要求分别计算违约金，但需注意合同是否有特殊限制条款。

王德林律师提示：

购房时如遇逾期交房，应及时书面催告开发商，并保留好相关证据。若对违约金约定不满，可在诉讼中申请法院调低，但需提供实际损失证明。文山地区的购房者如有类似纠纷，可咨询专业律师，避免因自行拒绝收房而承担不利后果。

来源：《最高人民法院公报》2019年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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