开发商隐瞒风险，免责条款还能用吗？

开发商隐瞒风险，免责条款还能用吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

责任限制型格式条款本质上是风险转移约定。根据诚实信用原则，签约时，经营者除重点提示条款内容外，还应对免责范围内已经显露的重大风险如实告知，以保护相对人信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险，造成相对人在信息不对称下达成免责合意，应认定相对人真实意思不包括承担被隐瞒的重大风险，免责合意仅限于签约后不确定风险。后续履约中，因恶意隐瞒重大风险导致违约，经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的，法院不予支持。

案情简介

2015年8月，张先生和张女士与某房产公司签订商品房预售合同，购买一套房屋，总价约162万元。合同约定，房产公司应于2015年12月31日前交房，逾期需按日支付违约金。补充条款还约定，因不可抗力及市政配套延误等“难以预计的客观情况”导致逾期，交房时间可顺延。实际上，该小区燃气管道工程早在2015年3月就已因村民阻工延误，房产公司2015年3月已知情，但签约时未告知张先生夫妇。2016年7月1日，房产公司才交房。张先生夫妇认为逾期违约，起诉要求支付违约金。房产公司则辩称，延期是因市政配套延误，属于合同约定的免责情形。一审法院部分支持了房产公司，但二审法院改判认为，房产公司明知风险却隐瞒，不能免责，最终支持了张先生夫妇的违约金请求。

律师解读

一、格式条款不等于“霸王条款”。本案中，房产公司利用补充条款扩大免责范围，将市政配套延误等列入。但法院强调，如果经营者签约前已明知风险，却故意不告知，导致消费者误以为风险不存在而同意免责，那这个免责约定就无效。消费者只同意承担签约后不确定的风险，不包括已被隐瞒的重大风险。

二、诚实信用是合同“生命线”。经营者不能利用信息优势，把已知风险隐藏，再用格式条款“甩锅”。法院最终认定，房产公司因隐瞒风险，不能依据免责条款免除违约责任，必须赔偿。

王德林律师提示：

购房者签字前，要仔细阅读合同特别是补充条款，对“不可抗力”“客观情况”等模糊表述多问一句。如果开发商明知风险却不说，比如文山的朋友遇到类似情况，可以主张隐瞒的风险不能算作免责事由，法院会保护你的权益。

来源：《最高人民法院公报》2011年

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市