案外人如何证明对房屋的权利足以排除法院执行？

案外人如何证明对房屋的权利足以排除法院执行？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

在案外人执行异议之诉中，判断案外人对执行标的主张的民事权益是否足以排除强制执行，需要依据相关法律、司法解释对民事权利的规定，先认定各方当事人对执行标的的实体法性质和效力，再通过分析法律规范之间的层级关系、背后价值判断和立法目的，结合当事人的身份职业特点、对权利瑕疵的过错大小、权利行使状况、交易履行情况，以及执行标的对当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合判断。

案情简介

2008年，王光志与一家服饰店签订劳动合同，约定工作10年。同日，双方签订补充协议，约定服饰店为王光志提供一套位于成都的住房作为福利，房屋以公司指定人员（即何方）名义登记，首付和按揭款由服饰店和王光志各承担50%，王光志工作满10年后，服饰店返还其支付的首付款。2009年，王光志与何方共同与开发商签订认购协议，房屋登记在何方名下。2014年服饰店注销，王光志继续在其他门店工作。2017年，王光志为女儿读书提前还清剩余按揭款，但房屋因何方欠成都农商行簇桥支行的债务被法院查封。王光志提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，要求确认房屋归其所有、停止执行并解除查封。

律师解读

第一，王光志与服饰店之间是劳动关系，补充协议约定的住房福利属于劳动合同范畴，王光志对房屋享有的是一种基于劳动关系的债权请求权，而非物权或物权期待权。房屋登记在何方名下，何方是法律上的所有权人，王光志的权利不能直接对抗法院对何方财产的强制执行。

第二，王光志主张的“物权期待权”不符合法律规定的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人要排除执行，通常需要满足已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、已实际占有房屋、未办理过户登记非因案外人自身过错等条件。本案中，王光志未与何方签订房屋买卖合同，房屋登记在何方名下且未过户，王光志对房屋的权利瑕疵（登记在他人名下）是明知且同意的，其未及时主张过户也存在一定过错。

第三，综合考量各方权益。法院需平衡王光志的劳动福利权益与成都农商行簇桥支行的债权权益。王光志的权利是基于劳动合同，而成都农商行的债权是基于何方对银行的债务。王光志的权利并非法定优先权，且其对房屋登记在他人名下的风险有预见，因此其主张不足以排除法院执行。

王德林律师提示：

如果你通过单位福利、代持等非直接买卖方式获得房屋，一定要警惕“名实不符”的法律风险。房屋登记在他人名下，一旦该人对外欠债，房屋可能被法院查封执行。建议在条件允许时，尽快办理过户登记，并保留好购房合同、付款凭证、劳动合同等证据。如有类似纠纷，可到文山当地咨询专业律师，评估自身权益是否足以排除执行。

来源：《最高人民法院公报》2021年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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