开发商能卖掉小区地上车位吗？

开发商能卖掉小区地上车位吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

案情简介

某房地产开发公司（化名“豪运公司”）在重庆开发了一个小区。小区建成后，豪运公司认为，小区地上规划的车位是自己出资建设的，应该归自己所有。于是，豪运公司打算将这些车位出售给业主。但小区业主委员会（化名“帝景豪苑业委会”）认为，这些车位占用的是业主共有的道路和场地，应该属于全体业主共有，开发商无权出售。双方协商不成，豪运公司将业委会告上法庭，要求确认车位归自己所有。案件经过一审、二审，豪运公司均败诉，于是向最高人民法院申请再审。

律师解读

本案的核心争议是：小区内无法办理产权登记的地上车位，到底归谁所有？最高人民法院的裁定给出了明确答案。

首先，地上车位不能办理产权登记，就不属于法律上的“专有部分”。根据法律规定，要成为专有部分，必须能独立使用并能登记为特定业主的财产。地上车位通常无法取得独立产权证，因此不能成为开发商的专有财产。

其次，小区房屋出售后，土地使用权随之转移给全体业主。开发商虽然最初是土地使用权人，但一旦将房屋卖给业主，小区共有部分的土地使用权就归全体业主共同享有。地上车位占用的是业主共有的道路或场地，自然也应属于业主共有。

最后，开发商不能以“自己出资建设”为由主张所有权。法院指出，开发商建设小区并经验收合格是基本义务，绿化是否达标与车位权属无关。因此，开发商主张车位归自己所有，缺乏法律和事实依据。

王德林律师提示：

开发商和业主都应明确，地上车位（尤其是无法办理产权登记的车位）通常属于全体业主共有，开发商无权单独出售。如果您在文山的小区遇到类似车位纠纷，建议先查阅小区规划图和产权登记情况。必要时，业主委员会可以代表业主与开发商协商，或向法院起诉确认共有权。

来源：《最高人民法院公报》2021年

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市