承租人转租土地，次承租人盖房能排除执行吗？

承租人转租土地，次承租人盖房能排除执行吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

出租人将土地出租给承租人，当该土地被强制执行时，案外人主张承租人向其转租土地，且其在土地上兴建建筑物并对之享有足以排除强制执行的合法权益时，可通过案外人执行异议之诉主张权利。人民法院在审理次承租人以案外人提起的执行异议之诉案件时，既要依法维护次承租人的正当权利，也要防止其滥用案外人执行异议之诉，妨害强制执行程序的正常进行。对于次承租人提起的执行异议能否排除强制执行，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条（修改后第三百零九条）的规定进行审查。

案情简介

2019年，武汉一家物流公司（化名“华裕公司”）因土地被法院强制执行，向最高人民法院提起上诉。原来，华裕公司从第三人（化名“李氏公司”）处转租了一块土地，并在土地上建造了厂房、仓库等建筑物。后来，因李氏公司与另一家公司（化名“粤汉公司”）的债务纠纷，法院查封了这块土地及地上的建筑物。华裕公司认为自己是建筑物的实际投资人，应享有所有权，便提起案外人执行异议之诉，要求停止执行并确认权利。但原审法院未支持其主张，华裕公司不服，上诉至最高法。

律师解读

第一，次承租人能否排除强制执行，关键看其对执行标的是否享有足以对抗执行的实体权利。本案中，华裕公司主张自己是建筑物的权利人，但法院审查发现，其提交的施工合同、付款凭证等证据，主要对应围墙、护坡等附属工程，而非被查封的厂房、仓库等主体建筑物，且未能提供充分证据证明转租关系成立，例如租金支付凭证。因此，法院未认定其权利足以排除执行。

第二，建筑物权属的认定需严格依据法律。即使次承租人在土地上投资建设，若建筑物未办理产权登记，其权利主张需结合合同、出资、占有使用等综合证据判断。本案中，华裕公司无法证明其是主体建筑物的实际投资人，且建筑物因历史原因未登记，法院认为其权利主张缺乏法律依据。

第三，案外人执行异议之诉不能滥用。法院既要保护次承租人的正当权益，也要防止其通过虚假转租或投资行为妨碍执行。本案中，华裕公司虽占有使用土地，但未完成充分举证，最终未获支持。

王德林律师提示：

转租土地并建房时，务必签订书面转租合同，保留租金支付凭证、施工合同、付款记录等证据。若涉及建筑物权属，应及时办理产权登记，避免因证据不足导致权利无法对抗强制执行。如需专业法律支持，可联系云南八谦（文山）律师事务所王德林律师。

来源：《最高人民法院公报》2022年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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