不动产登记附记栏能随意加限制条件吗？

不动产登记附记栏能随意加限制条件吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

不动产登记是对物权的公示，涉及民事和行政双重法律关系，既要遵守物权法定等民事法律规范，也要符合不动产登记相关行政法规。物权的种类和内容由法律规定，当事人不能通过约定改变法定的物权内容。如果登记机关将缺乏法律依据的约定内容进行登记，就违反了物权法定原则，当事人请求撤销相关登记内容的，人民法院应予支持。

案情简介

甲公司（化名）在昆山市开发了一个商业项目，通过出让方式取得了土地，用途为商业、酒店、办公、科研。后来，甲公司与当地国土资源局（化名乙局）及管委会（化名丙管委会）签订补充协议，增加了地下一层空间的建设用地使用权，面积为6754.91平方米，用途为商业，甲公司补交了土地出让金。项目竣工后，2017年4月，甲公司为地下商业房产办理不动产权属登记时，乙局在不动产权证书附记栏中加注了“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得丙管委会同意”的文字。甲公司认为这种限制侵犯了其财产权利，多次申请撤销未果，于是起诉要求撤销该附记内容，并赔偿融资损失。乙局辩称，甲公司申请时已知晓并同意这些限制，登记行为合法。法院查明，在之前的国有土地使用权证和房屋所有权初始登记证明中，确实有“不得对外分割销售”等类似记载。

律师解读

1. 物权法定原则是核心。物权的内容必须由法律明确规定，当事人不能通过约定随意创设或限制。本案中，甲公司与乙局、丙管委会的约定（如“不得对外销售”）缺乏明确的法律依据，不能作为登记机关在不动产权证书上直接限制物权的理由。登记机关有义务审查登记内容的合法性，不能仅凭当事人约定就进行登记。

2. 登记行为的合法性审查。虽然甲公司曾同意相关限制，但这种同意不能替代法律依据。登记机关在附记栏中加注限制性内容，实质上是对物权内容的额外约束，必须基于法律规定。如果缺乏法律依据，即使当事人同意，该登记行为也可能被认定为违法。法院最终支持了甲公司的诉求，撤销了附记栏中的限制内容。

王德林律师提示：

1. 在办理不动产登记时，如果发现登记机关在证书上附加了不合理的限制条件，应仔细审查这些条件是否有法律依据。不要轻易认可或同意，否则可能影响后续的处分权。

2. 如果登记机关依据缺乏法律依据的约定进行登记，当事人可以依法申请撤销。建议在签订土地出让合同或补充协议时，明确约定登记内容的合法性，避免因约定不明导致权利受限。如需进一步了解，欢迎咨询云南八谦（文山）律师事务所。

来源：《最高人民法院公报》2022年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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