前期物业合同约定的物业费能直接适用吗

前期物业合同约定的物业费能直接适用吗

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

前期物业服务合同对业主具有约束力，但若物业公司实际提供的服务范围与合同约定不符，法院可以根据物业公司实际提供服务的具体情况，以合同约定的物业费标准为基数，酌情确定业主应当支付的物业费数额。业主不能以自行封闭管理为由完全拒绝支付物业费。

案情简介

某物业公司（化名“华仁物业”）与开发商签订了前期物业服务合同，约定为整个小区提供物业服务。开发商将小区内部分房屋出售给一家公司（化名“海逸公司”），海逸公司又将房屋出租给一家银行（化名“恒丰银行”）。海逸公司与开发商在购房合同中约定，海逸公司购买的区域由海逸公司自行管理，物业公司不提供服务。恒丰银行入驻后，对租赁区域进行了封闭，并自行委托第三方进行物业管理。物业公司认为恒丰银行和海逸公司应当按前期物业合同的标准支付物业费，但恒丰银行拒绝支付。案件历经一审、二审，最终由最高人民法院再审。

律师解读

本案的核心争议在于，前期物业服务合同对业主和租户的约束力，以及物业公司未完全提供服务时，物业费应如何计算。最高人民法院的再审判决明确了以下要点：

第一，前期物业服务合同对业主有约束力，但租户的物业费义务来源于合同约定或实际接受服务。前期物业服务合同是开发商与物业公司签订的，根据法律规定，对全体业主有约束力。本案中，海逸公司作为业主，其与开发商的购房合同中约定自行管理，这属于对前期物业合同的变更。但恒丰银行作为租户，其物业费支付义务主要来源于租赁合同的约定。如果租赁合同明确约定租户需缴纳物业费，则租户有义务支付。

第二，物业公司实际提供的服务范围，直接影响物业费的数额。本案中，恒丰银行对租赁区域进行了封闭，并自行委托第三方进行物业管理，物业公司实际上未对该区域内部提供保安、保洁等服务。因此，物业公司不能要求恒丰银行按合同约定的全额标准支付物业费。最高人民法院认为，法院可以合同约定的物业费标准为基数，结合物业公司实际提供服务的范围、内容、质量等因素，综合认定物业费数额。本案中，原审法院酌定按20%的比例支付，这一思路得到了最高法的认可。

第三，业主自行封闭管理，不能完全免除物业费义务。即使业主或租户对租赁区域进行了封闭管理，但只要物业公司对小区公共区域（如大堂、电梯、公共通道、共用设施设备等）仍然提供了服务，业主或租户就应当对这部分公共服务的费用承担支付义务。本案中，物业公司对小区公共区域的服务并未中断，因此恒丰银行不能以自行管理为由完全拒绝支付物业费。

王德林律师提示：

对于业主或租户而言，如果对租赁或购买的物业区域进行封闭管理并自行提供物业服务，应当在租赁或购房合同中明确约定物业费的分担方式和范围，避免事后发生纠纷。对于物业公司而言，如果业主拒绝接受服务，应当及时通过书面形式明确服务范围和收费标准，并保留提供公共服务的证据。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议相关方在签订合同时就物业费问题咨询专业律师，以免后续产生不必要的诉讼。

来源：《最高人民法院公报》2025年第1期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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