拍卖划拨土地，土地出让金该谁出

拍卖划拨土地，土地出让金该谁出

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

法院拍卖已抵押的划拨土地时，土地出让金由谁承担，要看拍卖时土地的性质。如果法院按已经办完出让手续的土地来拍卖，买受人付的钱里已经包含了土地出让金，法院要从拍卖款中先扣除这部分钱交给国家，剩下的再还给抵押权人。如果法院按未办出让手续的划拨土地来拍卖，买受人付的钱里不含土地出让金，买受人要自己去交土地出让金，法院可以把拍卖款直接还给抵押权人。

案情简介

杭州中级法院拍卖了被执行人陈某名下一处抵押给银行的房产。拍卖公告写明土地是划拨性质，不包含税费，按现状拍卖，过户手续由买受人自己办。周某通过网上拍卖买下了这套房产。办过户时，周某认为土地出让金不该自己出，就向法院提出异议，要求撤销拍卖。杭州中级法院根据《城市房地产管理法》第40条，认定应由买受人交土地出让金，驳回了周某的请求。周某不服，向浙江高院申请复议被驳回，后又向最高人民法院申请执行监督。

律师解读

第一，划拨土地和出让土地性质不同。划拨土地是国家无偿或低价给单位使用的，而出让土地是使用者交了土地出让金后获得的。拍卖划拨土地时，必须明确土地出让金由谁承担，不然容易产生纠纷。

第二，拍卖公告的内容很关键。本案中，拍卖公告明确按现状拍卖，土地是划拨性质，不包含各种税费。这就意味着买受人要自己承担过户产生的费用，包括土地出让金。周某在竞拍前应该仔细阅读公告，了解清楚这些条件。

第三，法院的处理符合法律规定。最高人民法院最终支持了杭州中院的意见，认为买受人周某应当自行缴纳土地出让金。法院的拍卖款可以用于偿还抵押债权，但土地出让金不能从拍卖款中扣除，因为土地的划拨性质没有改变。

王德林律师提示：

如果你打算参与司法拍卖，一定要仔细看拍卖公告。特别是土地性质是划拨的，要提前算清楚自己可能要额外承担的土地出让金等费用。建议在竞拍前咨询专业律师，评估好总成本，避免拍卖成功后才发现要交的钱比预期多很多。在文山地区，划拨土地拍卖的情况并不少见，务必提前了解当地的土地出让金标准。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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