承租人没收到拍卖通知，能要求撤销拍卖吗？

承租人没收到拍卖通知，能要求撤销拍卖吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

在执行程序中，房屋承租人如果只是因为没有收到法院的司法拍卖通知，导致自己的优先购买权受到损害，就要求法院认定拍卖无效或者撤销拍卖结果，法院一般不会支持这个请求。

案情简介

昆明市中级人民法院在执行一起案件时，查封了被执行人杨某杰名下的房产，并依法在淘宝网上进行司法拍卖。这套房产中，一层以2893.50万元成交，负一层流拍。承租人郑某宇认为，自己是这套房屋的合法承租人，依法享有优先购买权和竞买权，但法院拍卖时没有通知他，程序严重违法。他因此提出执行异议，要求撤销一层的拍卖并重新拍卖。昆明市中级人民法院驳回了他的异议，郑某宇不服，向云南省高级人民法院申请复议，同样被驳回。他最后向最高人民法院申诉，最高人民法院审查后也驳回了他的申诉。

律师解读

这个案例告诉我们，承租人享有优先购买权，但这个权利在执行拍卖程序中有其特殊的法律边界。具体来说，有以下几个关键点：

第一，优先购买权不等于阻止拍卖的权利。法律保护承租人的优先购买权，主要是为了保障其在同等条件下优先购买房屋的机会。但司法拍卖是一种特殊的强制执行措施，其目的是尽快变现财产、清偿债务。如果仅仅因为承租人没接到通知，就推翻已经完成的拍卖，会严重影响执行效率和交易安全。

第二，拍卖程序是否违法，要看整体是否公正。法院在拍卖前通常会进行公告，公告本身就是一种公开通知方式。如果承租人没有主动关注拍卖信息，或者没有及时向法院申报自己的租赁关系，法院很难在拍卖中逐一通知每个承租人。因此，除非能证明拍卖程序存在其他严重违法行为，否则仅凭“没收到通知”这一理由，很难让法院撤销拍卖。

第三，承租人权益受损后，可以主张赔偿，而不是撤销拍卖。根据《中华人民共和国民法典》第728条的精神，如果出租人（或者法院）未通知承租人拍卖，导致承租人无法行使优先购买权，承租人可以向出租人主张损害赔偿，而不是直接要求撤销已经完成的拍卖交易。

王德林律师提示：

如果你是房屋承租人，建议你主动关注房屋的产权状态和司法拍卖信息，及时向法院申报你的租赁关系和优先购买权，避免因信息滞后而丧失机会。如果发现自己的优先购买权受到侵害，应当尽快收集证据，通过法律途径主张赔偿，而不是等待拍卖结束后再去质疑拍卖效力。在文山地区，类似案件也时有发生，建议当事人在租赁合同中明确约定通知义务，以防范风险。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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