购房时房屋已登记他人名下，还能算善意取得吗

购房时房屋已登记他人名下，还能算善意取得吗

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

买房人在签订合同时，如果房屋已经登记在别人名下，买房人没有核实产权情况，没有尽到合理审查义务，存在过失，就不能被认定为善意第三人。法院认定第三人构成善意取得，必须有充分证据。

案情简介

2003年，宋某富从汇龙公司购买了几间门面房，并取得了房产证。2004年，石某虎也与汇龙公司签订合同，购买了其中一间门面房，并陆续付清了房款，但直到2013年才拿到房产证。2010年，永泰隆公司向汇金公司发放贷款，宋某富作为保证人，其名下的门面房被法院查封。但查封期间，当地政府却为石某虎办理了被查封房屋的过户手续，并重新颁发了房产证。永泰隆公司认为石某虎并非善意取得，提起诉讼。

律师解读

第一，买房人的合理审查义务很关键。本案中，石某虎买房时，房屋已经登记在宋某富名下，他没有去查产权登记情况，就与汇龙公司签订合同，没有尽到买房人应尽的注意义务，存在明显过失。

第二，善意取得有严格标准。法律保护善意第三人，但前提是受让人必须是善意的，即不知道且不应当知道转让人没有处分权。石某虎明知房屋登记在他人名下，还继续交易，不符合善意第三人的条件。

第三，法院认定善意取得必须证据充分。不能因为买房人付了钱、住了房子，就简单认定为善意取得。法院需要审查买房人是否尽到了合理注意义务，是否存在过失，必须有充分证据才能认定。

王德林律师提示：

买房时务必先查询房屋的产权登记情况，确认房屋是否登记在卖方名下。如果房屋登记在他人名下，不要轻易签订合同，否则可能无法认定为善意取得，导致房款损失。在文山地区，购房前建议到不动产登记中心核实产权信息，必要时委托律师进行尽职调查。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市