合作开发房地产，怎样才算“共享利润、共担风险”？

合作开发房地产，怎样才算“共享利润、共担风险”？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

双方合作开发房地产，如果约定一方出地、一方出钱，共同投资，并且约定按比例分利润、也一起承担开发风险，那这就属于“合作开发房地产合同”。但如果合同里说，提供土地的一方不承担任何风险，只拿固定收益，那这种合同实际上就是“土地使用权转让合同”。

案情简介

龙凤药业公司与宁夏利鑫公司签了《房地产联合开发合同》，约定一起开发房地产。后来，龙凤药业公司、宁夏利鑫公司和银川嘉河公司又签了一份协议，把龙凤药业公司的合同权利和义务全部转给了银川嘉河公司。之后，银川嘉河公司起诉宁夏利鑫公司，要求对方按约定比例支付合作开发项目应分配的利润，以及商品房、车位销售款的利息。

律师解读

这个案子关键要看合同里各方到底是“共同投资、共享利润、共担风险”，还是“一方只拿固定收益、不担风险”。如果是前者，就是合作开发；如果是后者，就只是土地使用权转让。这两种法律关系在法律后果上差别很大，比如利润分配、违约责任、风险承担都不一样。

另外，合同权利义务的转让也很重要。本案中，龙凤药业公司把合同权利和义务都转给了银川嘉河公司，银川嘉河公司就成为了新的合同当事人，有权向宁夏利鑫公司主张利润分配。所以，合同转让时一定要写清楚，避免后续争议。

王德林律师提示：

签订合作开发房地产合同时，一定要明确双方是否“共担风险”。如果只想出地收固定收益，建议直接签土地使用权转让合同，避免被认定为合作开发而承担意外亏损。如果您在文山地区有类似合作开发或合同纠纷，建议提前咨询专业律师，完善合同条款，防范法律风险。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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