约定确保低价竞得土地，合同是否有效

约定确保低价竞得土地，合同是否有效

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

合同约定一方负责确保项目公司以特定价格区间竞得国有土地使用权，只要不影响土地必须通过公开招投标程序获取的原则，就不属于围标串标等违反《招标投标法》强制性规定的行为，合同不会因此被认定无效。

案情简介

2018年，中京博泰公司与恒大公司签订合作开发协议，约定成立项目公司永鑫公司，通过招拍挂程序竞买一块国有土地使用权。协议中，中京博泰公司承诺协调政府相关部门，确保项目地块的挂牌起始价不高于每亩110万元，并保证项目公司能以不高于每亩110万元的实际成交单价竞得该地块。然而，在2018年7月的公开拍卖中，永鑫公司因超时被视为自动放弃二次竞价，未能拍得土地。中京博泰公司随后起诉，要求恒大公司和永鑫公司承担违约责任。

律师解读

第一，合同约定“确保低价竞得”不等于违法围标串标。本案中，中京博泰公司的承诺是协调政府保证起始价和成交价在特定区间，但并未排除其他投标人参与，也未通过行贿、串通等手段操纵拍卖结果。法院认为，这种约定没有破坏公开招投标的竞争机制，因此不构成《招标投标法》禁止的无效行为。

第二，合同有效性关键看是否违反强制性规定。根据法律，只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。本案中，土地仍通过公开拍卖程序进行，没有证据显示存在排挤他人、恶意串通等行为，因此合作协议有效，各方应按约定履行义务。

第三，未拍得土地不等于对方违约。本案中，永鑫公司未能拍得土地是因为自身操作失误（超时放弃竞价），而非中京博泰公司未履行协调义务。因此，中京博泰公司无法依据协议要求对方承担违约责任，这提醒我们在合同履行中要明确区分各方责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区参与土地或房产合作开发，建议在合同中明确约定各方具体义务，特别是涉及政府协调、招投标流程等环节，避免模糊承诺引发纠纷。同时，注意保留相关证据，如政府文件、拍卖记录等，以备不时之需。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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