按份共有的厂房能要求实物分割吗

按份共有的厂房能要求实物分割吗

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

按份共有的财产需要分割时，如果实物分割（比如把厂房隔成两半）会降低整个财产的经济价值，法院一般不会支持。这种情况下，更合理的做法是将共有财产整体出售或拍卖，然后共有人按各自的比例分钱。

案情简介

自2011年起，鞍兆公司与何某按60%和40%的比例共同拥有一处厂房。何某的40%份额一直租给鞍兆公司使用。2018年，双方租赁合同到期后，何某明确表示不再出租，并要求对厂房进行实物分割。鞍兆公司认为，厂房是整体建筑，实物分割会严重影响使用价值和经济价值，双方因此产生纠纷。

律师解读

第一，按份共有财产的分割方式有三种：实物分割、折价补偿和变卖后分钱。实物分割只适用于分割后不影响财产正常使用的情况。比如一套厂房，如果硬要隔成两半，可能导致无法正常生产或出租，整体价值大幅下降，法院就不会支持实物分割。

第二，本案中，何某要求实物分割，但厂房作为整体物业，一旦分割会破坏结构完整性，影响使用效率和市场价值。法院最终认定，实物分割不利于发挥共有财产的整体经济价值，因此应当采取变卖或拍卖的方式，将厂房整体出售后，双方按份额比例分配价款。

第三，对于共有人来说，如果一方坚持要退出，另一方又不同意购买对方的份额，那么最公平的方式就是整体出售。这样既保护了共有财产的整体经济价值，也保障了每个共有人按比例获得合理补偿。

王德林律师提示：

共有人之间最好事先签订书面协议，明确份额比例、使用规则以及退出机制，避免日后产生纠纷。如果实在无法协商一致，可以依法请求法院分割，但要注意，不是所有财产都适合实物分割。在文山地区，类似厂房、商铺等不动产共有纠纷，建议提前咨询专业律师，评估财产价值和分割方式，避免因盲目诉讼造成更大损失。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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