以房受贿案中，价格认定报告为何会被法院否定？

以房受贿案中，价格认定报告为何会被法院否定？

本文为法律科普，案例来源于《刑事审判参考》，人物已做脱敏处理。

基本案情

张某某曾担任某市公安局分局政委、副局长等职务。在任职期间，他利用职务便利，为多家公司和个人在工程承接、案件处理、职务晋升等方面提供帮助，先后多次索取或收受他人财物，总价值折合人民币600余万元。

其中，张某某的受贿手段较为隐蔽，涉及三起以房屋交易形式收受贿赂的事实：第一起，他以明显低于市场价的价格，从某公司董事长手中购买了一栋别墅；第二起，他又以明显高于市场价的价格，将自己名下的另一栋别墅出售给他人；第三起，他要求某集团总经理将一套别墅以低价出售给他的哥哥。这三起交易均被公诉机关认定为受贿行为，并委托价格认定机构出具了《价格认定结论书》，作为认定交易时房屋市场价格的核心证据。

裁判结果

一审法院认定张某某犯受贿罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金。张某某不服，提出上诉。二审法院经审理发现，价格认定机构出具的三份《价格认定结论书》存在重大问题：有的选取的可比实例与涉案房屋差异较大，不具有可比性；有的未考虑分期付款、加盖建筑等影响价格的因素；还有的忽略了同小区存在明显低价成交的实例。因此，二审法院认定这些价格认定报告不能客观、真实反映涉案房屋的市场价格，不予采信。最终，二审法院对一审认定的三起以房受贿事实予以改判，未予认定，将张某某的刑期改判为十一年六个月。

律师解读

本案的核心争议点在于：在受贿案件中，价格认定报告是否必须包含完整的依据、过程和方法？法院能否对价格认定报告进行实质性审查？答案是肯定的。

第一，价格认定报告不能只是一个结论。根据相关规定，价格认定报告必须详细载明价格认定的依据、过程和方法，包括选取了哪些可比实例、这些实例的基本情况、如何进行差异修正、采用何种测算方法等。如果报告只有结论和法规依据，而没有具体的分析过程，就如同一个“黑箱”，被告人无法进行有效质证，法院也无法判断结论是否客观真实。

第二，法院对价格认定报告有实质审查权。价格认定报告属于“专门性报告”，其审查标准参照鉴定意见。法院不仅需要审查报告的形式是否规范，更要审查其内容是否合理。在本案中，法院就发现价格认定机构选取的可比实例与涉案房屋在区位、面积、建筑年代等方面存在显著差异，甚至未考虑房屋存在违建、付款方式特殊等影响价格的重要因素，从而否定了其证明力。

第三，存在反证实例是推翻价格认定报告的有力武器。如果辩护方能够提供同小区、同时期、同户型的其他真实成交记录，且价格明显低于或高于价格认定报告所依据的实例，就能证明该报告选取的样本不具有代表性，不能反映一般市场交易价格。本案中，辩护律师正是通过调取开发商的全部销售数据，证明价格认定机构选取的是小区内较高成交价的实例，从而成功推翻了指控。

王德林律师提示：

如果您或您的亲友涉及以房产交易形式被指控受贿的案件，务必重视对价格认定报告的审查。可以申请调取价格认定机构在出具报告过程中形成的原始材料，如可比实例的选取依据、测算过程等，并从房屋区位、面积、装修、付款方式、交易时间等多个维度寻找差异点。同时，注意收集同小区、同时期的其他真实成交记录，作为反证。在文山地区，如果您遇到类似的法律问题，建议尽早委托专业律师介入，对证据进行细致审查，以维护自身合法权益。

来源：《刑事审判参考》刑事审判参考总第132辑

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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