买了房却被法院查封，能凭胜诉判决要求解封吗？

买了房却被法院查封，能凭胜诉判决要求解封吗？

案情简介

2014年，某开发公司（甲公司）与某投资公司（乙公司）签订了一份融资合同，向乙公司借款2000万元用于项目开发。同年，甲公司与丙公司签订了商品房买卖合同，将一套房屋卖给了丙公司。然而，2015年甲公司未能按时还款，乙公司起诉甲公司要求偿还借款，并申请法院查封了这套房屋。2016年，因甲公司迟迟不交房，丙公司也起诉甲公司要求交付房屋，法院判决甲公司向丙公司交付该房屋。2017年，乙公司申请法院强制执行，丙公司拿着之前的判决书提出异议，认为法院已经判了甲公司要交房，这套房子应该归自己，不能被执行。执行法院一度中止了执行，但乙公司不服，提起了诉讼。

法院怎么判

法院最终判决：丙公司不能排除对这套房屋的强制执行。理由是：虽然丙公司拿到了要求甲公司交房的判决，但这个判决是“给付判决”，不是“确权判决”，也就是说，它只是判令甲公司履行交房的义务，并没有直接确认丙公司就是房屋的所有权人。而且，丙公司在法院查封这套房屋之前并没有实际占有该房屋，也没有付清全部房款，不符合法律规定的优先保护条件。因此，丙公司对这套房屋不享有足以对抗执行的权益。

律师解读

这个案例告诉我们一个重要的法律常识：买房后即使拿到了法院判决对方交房的胜诉判决，也不等于房子就自动归你了。根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为准，也就是要办过户手续才算数。法院判决要求对方交房，只是确认了你的债权（要求对方履行合同的权利），而不是直接确认你对房子的所有权。在对方（开发商）欠别人钱被法院查封的情况下，你的这个债权并不天然比别人的债权更优先。

那么，什么情况下买房人的权利才能优先保护呢？法律规定了两个条件：第一，如果你买的是普通二手房，必须在法院查封之前就签了合同、付了全款、实际住了进去，而且没办过户不是你的错；第二，如果你买的是开发商的新房，必须是用于自己居住、名下没有其他住房，并且已经付了超过一半的房款。这个案例中，丙公司既没在查封前实际入住，也不是为了居住，所以法院不支持它的要求。

王德林律师提示：

买房不是小事，尤其是购买期房或从资金紧张的开发商手里买房，风险更大。建议您在买房前先查一下开发商有没有涉及诉讼或被法院查封的情况，尽量选择信誉好的开发商。另外，签了合同后要尽快办理网签备案和预告登记，这样可以在一定程度上防止房子被开发商偷偷抵押或卖给他人。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以带着合同和相关材料来律所咨询，我们会帮您分析具体风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第91辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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