政府承诺返还土地出让金的协议有效吗

政府承诺返还土地出让金的协议有效吗

案情简介

2013年，某区政府和街道办与一家房地产公司签订了一份旧村改造合作协议。协议约定，房地产公司通过公开拍卖方式取得一块约118亩的开发用地，如果拍卖成交价超过每亩150万元，超出的部分由街道办返还给公司。同时，公司需要先垫付1000万元动迁资金，并负责建设安置房，街道办再按成本价回购安置房。

后来，房地产公司以每亩约912万元的价格成功竞得该地块，总成交价达8.2亿多元。按照补充协议，每亩超出150万元的部分高达762万多元，总溢价超过6.87亿元。公司要求街道办按约定返还这笔巨款，街道办拒绝后，公司起诉到法院。

法院怎么判

一审法院认为，双方自愿达成的协议有效，判决街道办返还6.87亿元。但二审法院改判，认定该协议无效。理由是：国有土地使用权出让金属于国家所有，必须全额上缴财政，任何单位和个人都无权减免或返还。街道办承诺返还溢价款的约定，违反《土地管理法》和《城市房地产管理法》的强制性规定，不仅损害国家利益，还扰乱了国有土地出让市场的公平秩序。因此，该补充协议自始无效，街道办无需返还。

律师解读

第一，国有土地使用权出让金是政府财政收入的重要来源，必须依法全额上缴国库。任何机关法人，包括区政府、街道办，都无权以“招商引资”“旧城改造”等名义，向开发商承诺减免、返还或变相返还土地出让金。这类约定因违反法律强制性规定而无效。

第二，本案也提醒开发商，参与土地拍卖时不要轻信政府部门的“私下承诺”。即便签订了返还协议，一旦被认定违法，不仅拿不到返还款，还可能面临资金被长期占用的风险。土地出让必须通过公开招标、拍卖、挂牌方式进行，任何“保底价”“返还差价”的约定都是法律所禁止的。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似土地开发或旧城改造项目，务必审查合同条款是否合规。对于政府承诺的“返还土地款”“补贴地价”等内容，建议咨询专业律师，避免因协议无效导致巨额损失。同时，注意保留所有书面文件和付款凭证，以便维权时使用。

来源：《民事审判指导与参考》总第89辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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