夫妻约定房产共有但未过户，离婚时能反悔吗

夫妻约定房产共有但未过户，离婚时能反悔吗

案情简介

张先生和李女士结婚后，张先生主动提出，把自己婚前购买的一套价值600万元的房产，约定为夫妻双方共同所有。两人当时签了书面协议，但一直没有去不动产登记中心办理加名手续。几年后，李女士与他人发生婚外情，双方感情破裂，李女士起诉离婚，并要求分割这套房产。张先生认为，当初的约定是为了维系婚姻稳定，现在李女士出轨导致离婚，自己有权撤销赠与，房屋应归自己个人所有。李女士则主张，双方已经白纸黑字约定房产共有，离婚时应当依法分割，自己应得300万元补偿款。

法院怎么判

一审法院认为，夫妻双方将张先生婚前房产约定为共同所有，属于法律规定的夫妻财产约定，对双方具有约束力，即使没有办理加名登记，离婚时也应认定为夫妻共同财产。因此判决房屋归张先生所有，张先生支付李女士300万元补偿款。但二审法院改判了：根据相关司法解释，夫妻之间约定将一方房产赠与另一方，在办理过户登记之前，赠与方有权撤销赠与。本案中的约定实质上是一种赠与行为，张先生在未办理加名登记前行使撤销权，法院予以支持，最终认定房屋仍属张先生个人财产。

律师解读

这个案例的核心争议在于：夫妻之间约定一方婚前房产归双方共有，到底属于“夫妻财产约定”还是“夫妻之间的赠与”？这两种定性，法律后果截然不同。

第一，如果是“夫妻财产约定”，依据婚姻法第十九条，约定对双方具有直接约束力，即使未办理物权登记，也可能在夫妻内部直接产生物权变动效果，离婚时对方可以要求分割。第二，如果是“夫妻之间的赠与”，则适用合同法关于赠与的规定，赠与人在财产权利转移之前可以任意撤销，除非经过公证或具有公益、道德义务性质。本案中，最高人民法院民一庭倾向于将其定性为“婚内其他财产约定”，而非夫妻财产制选择约定，因此可以参照合同法的赠与撤销规则处理。

对普通人的风险提示：婚内约定房产归属，如果不及时办理过户登记，赠与方随时可能反悔。尤其是只有书面协议、没有公证、没有过户的情况，离婚时对方很可能主张撤销，导致你拿不到房产份额。建议在签订此类协议后，尽快去不动产登记中心办理加名手续，或者对协议进行公证，以锁定赠与效力。

王德林律师提示：

如果您在婚姻中与配偶达成了房产归属的书面约定，不要以为签了字就万无一失。最稳妥的做法是及时办理产权变更登记，或者对协议进行公证。文山地区的朋友如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因未过户而丧失应得的财产权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第82辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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