商品房预约合同违约后，能要求赔偿房价上涨损失吗

商品房预约合同违约后，能要求赔偿房价上涨损失吗

案情简介

2013年11月，唐女士与某置业公司签订了一份《定制开发协议》，约定由置业公司按唐女士的要求定制开发一批商品房，合同中写明了房屋的楼层、面积、单价、总价和交付时间等内容，还特别注明这不是商品房预售，而是定制开发。唐女士为此支付了1600万元保证金。

到了2016年，因为置业公司没能按约定与唐女士签订正式的商品房预售合同，唐女士要求解除协议并赔偿损失。随后，唐女士将合同权利转让给了黄先生。置业公司以政府出台新政策导致合同无法继续履行为由，同意解除协议，但双方对赔偿金额争执不下。黄先生认为，因为置业公司违约，导致他失去了购买房屋后房价上涨带来的收益，要求赔偿实际损失5008万元；而置业公司则认为，这只是预约合同，赔偿范围仅限于信赖利益损失，不应包括房价上涨的损失。

法院怎么判

一审法院认为，这份《定制开发协议》属于预约合同，因为其中缺少供水、供电、付款方式等主要条款，且双方明确这不是预售。预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，房价上涨损失不属于信赖利益，所以只判决置业公司返还1600万元保证金及利息，驳回了黄先生的其他请求。

二审法院则改判了。法院认为，违反预约合同的责任范围是否包括机会损失（比如因错过购房时机而损失的房价上涨利益），法律上并没有明确排除。本案中，没有证据证明合同无法履行是由于政府政策变动，而是置业公司违约。如果只让置业公司返还保证金并按很低的利率支付利息，不赔偿黄先生可能失去的购房机会损失，就明显违背了公平原则。考虑到北京房价持续上涨是众所周知的事实，法院参照合理期间内的房价上涨指数，酌情判决置业公司另外赔偿黄先生300万元的机会损失。

律师解读

这个案例说明，商品房预约合同（如认购书、订购书、定制开发协议）的违约责任，并不局限于简单的返还定金或保证金。当开发商违约导致无法签订正式合同时，购房者除了可以要求返还已付款项，还有可能主张因房价上涨而造成的“机会损失”。

预约合同违约的赔偿，虽然原则上以信赖利益为限（即为了缔约而支出的合理费用），但在特定情况下，法院会结合违约方的过错程度、房价波动等因素，酌情支持一定的机会损失赔偿。这体现了法律对诚实信用原则的维护，不能让违约方因自己的过错反而获利。

王德林律师提示：

如果您在签订购房预约合同后，遇到开发商违约不签正式合同的情况，不要轻易放弃主张房价上涨带来的损失。建议及时收集证据，包括合同、付款凭证、双方沟通记录等，并咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷的处理也需要结合具体合同约定和当地房价走势来判断，必要时通过诉讼争取合理赔偿。

来源：《民事审判指导与参考》总第79辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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