以房抵债协议能阻止法院强制执行吗

以房抵债协议能阻止法院强制执行吗

案情简介

2012年，陈某某与某房地产公司签订了一份项目入股协议，约定陈某某向该公司的一个地产项目投资500万元，占5%的股份。陈某某随后分几次将钱转入了公司指定账户。到了2014年，这家公司因为资金周转困难，决定把陈某某的股份转为债务，并承诺按月息2分计算利息。为了偿还这笔债务，公司用其开发的一处商业房产中的十套商铺，折价抵给了陈某某。双方签订了商品房买卖合同，并办理了网签备案，陈某某占这些商铺20%的份额。公司还出具了接房单，商铺也实际交付给了陈某某的委托人，但一直没有办理过户登记。

然而，这家公司还欠着另一家矿业公司一大笔钱，矿业公司起诉后申请了强制执行，法院查封了公司名下的这批商铺。陈某某认为自己已经通过以房抵债拿到了这些商铺，于是向法院提出执行异议，要求法院解除查封，确认这些商铺归自己所有。

法院怎么判

本案经过重庆市高级人民法院一审和最高人民法院二审，最终驳回了陈某某的诉讼请求。法院认为，陈某某与房地产公司之间原本是投资或借款的金钱债务关系，后来签订的以房抵债协议，目的是为了消灭这笔金钱债务，而不是真正要买卖不动产。因此，这种协议并没有让陈某某获得比普通债权人更优先的权利。在房屋没有办理过户登记之前，陈某某对这套房产享有的权利，本质上仍然是一种债权，不能排除矿业公司作为普通债权人申请的强制执行。

律师解读

这个案例的核心问题在于：以房抵债协议能否让抵债的房产“免疫”于法院的强制执行？答案是否定的。这里有几点需要特别注意：

第一，以物抵债协议不等于买卖协议。很多人觉得，只要签了以房抵债的合同，房子就是自己的了。但从法律上讲，这种协议只是为了清偿旧债的一种方式，双方并没有建立真实的房屋买卖关系。在过户之前，你享有的只是要求对方履行协议、把房子过户给你的请求权，这个权利和普通债权没有本质区别。

第二，网签备案不是产权登记。本案中，陈某某虽然办理了网签备案，但这只是行政管理手段，不能等同于物权登记。网签不能对抗法院的查封，更不能赋予你优先于其他债权人的权利。只有到不动产登记中心完成过户登记，你才能真正取得房屋所有权，才能对抗法院的强制执行。

第三，风险提示：以房抵债存在重大不确定风险。如果你因为对方欠钱而接受了以房抵债，一定要尽快督促对方办理过户。如果房子因为种种原因（比如欠税、被查封、有抵押）无法过户，你的权利就非常脆弱。一旦对方被其他债权人起诉，法院完全可以查封这套房子，你只能作为普通债权人参与分配，很可能血本无归。

王德林律师提示：

如果你在文山地区遇到类似情况，建议在签订以房抵债协议前，先到当地不动产登记中心查询该房产是否存在查封、抵押等权利瑕疵。签订协议后，应尽快办理过户手续，不要拖延。如果对方以各种理由推脱不办过户，要及时通过法律途径维权，避免因时间拖延导致房产被其他债权人查封。文山地区的朋友如有具体问题，可以携带相关材料来律所当面咨询。

来源：《民事审判指导与参考》总第78辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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