土地使用权转让需要政府批准，合同就一定无效吗

土地使用权转让需要政府批准，合同就一定无效吗

案情简介

2011年，某建材公司（以下简称金谷公司）与某置业公司（以下简称容商公司）签订了一份《房地产合作开发协议》，约定由金谷公司提供一块工业用地，容商公司出资进行商业开发，金谷公司不承担经营风险，只收取2000万元的固定收益。实际上，根据法律规定，这种不担风险只收固定收益的合作开发，应当被认定为土地使用权转让合同。

签约后，容商公司通过政府组织的招拍挂程序，成功竞得了这块土地，并缴纳了土地出让金。然而，之后当地政府又将这块土地交给了另一家公司开发，导致容商公司无法继续开发。金谷公司认为，自己已经按约交付了土地，容商公司应当支付剩余的转让款，于是起诉到法院。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的《房地产合作开发协议》本质上是土地使用权转让合同。虽然土地使用权转让需要经过政府批准，但批准与否只影响合同能否履行，并不影响合同本身的效力。合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，因此是有效的。金谷公司已经履行了交付土地的义务，容商公司应当支付剩余的1321万余元转让款。二审法院也维持了这一判决。

律师解读

这个案例的核心问题在于：土地使用权转让需要政府批准，如果政府不批准，合同是否就无效？最高人民法院明确表示，批准与否只影响合同能否履行，不影响合同效力。也就是说，即使政府最终没有批准转让，合同仍然是有效的，只是无法实际履行，当事人可以依据合同追究对方的违约责任。

对于企业来说，签订涉及需要政府批准的土地使用权转让合同时，要注意两点：一是合同中要明确约定双方在审批过程中的配合义务，以及如果审批未通过，各方如何承担责任；二是不要以为审批没通过合同就自动作废，对方仍可能依据有效合同要求你赔偿损失。

王德林律师提示：

在文山地区，涉及土地转让或合作开发的合同，建议在签约前咨询专业律师，明确审批风险和责任分配。特别是合同中关于“固定收益”“不担风险”的条款，容易被认定为土地使用权转让，从而适用更严格的转让规则。提前做好法律审查，能有效避免后续纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第77辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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