开发商破产后，已付全款但未过户的房屋属于谁

开发商破产后，已付全款但未过户的房屋属于谁

案情简介

张某某在2008年与某房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购买了一套价值280万元的房屋。他支付了85万元首付款，剩余195万元通过银行按揭贷款方式支付。合同在房管局办理了预售预购备案，银行也在2009年将贷款直接划给了开发商。然而，开发商一直没有交付房屋，也没有办理产权过户手续，反而将房屋交给物业公司使用。

2015年，开发商因经营不善被债权人申请破产。破产管理人接管后，要求张某某选择解除合同或继续履行。张某某选择继续履行，但管理人要求他交回房屋。张某某于是起诉到法院，要求确认自己对房屋享有所有权，并让开发商配合办理过户手续。开发商则反诉称合同已经解除。

法院怎么判

最高人民法院的判决支持了张某某的诉求。法院认为，张某某已经支付了全部购房款，虽然房屋没有完成所有权转移登记，但根据相关司法解释，这样的房屋不属于开发商（债务人）的破产财产。张某某有权要求开发商继续履行合同，办理房屋过户手续。法院驳回了开发商的反诉请求。

律师解读

这个案例对购房者来说是个重要提醒。首先，购房者已经支付全部购房款但未过户的房屋，在开发商破产时不会被当作破产财产处理。这保护了购房者的权益，避免他们钱房两空。其次，购房者可以要求继续履行合同，而不是只能申报债权等待分配，这大大提高了实现权利的可能性。

不过，购房者要注意几点：一是要保留好付款凭证，证明自己已经付清全款；二是要及时办理合同备案登记，这是证明权利的重要依据；三是如果开发商出现经营问题，要尽快采取法律行动，避免因拖延而丧失优先权。

王德林律师提示：

购房者在买房时，尤其是购买期房，一定要关注开发商的经营状况。如果发现开发商有破产风险，建议尽快咨询专业律师，通过诉讼等方式确认自己的权利。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应主动了解相关法律规定，避免被动等待。遇到开发商破产的情况，及时维权是关键，不要等到管理人接管后才行动。

来源：《民事审判指导与参考》总第74辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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