工程款支付时间晚于竣工，承包人的优先权何时起算

工程款支付时间晚于竣工，承包人的优先权何时起算

案情简介

2013年，某建筑公司（乙方）承建了某房地产公司（甲方）的商品房工程。合同约定工程应在2013年4月底前竣工，但施工中双方因工程款计算方式发生纠纷，导致工程停工。经县政府协调，双方在2014年1月20日达成会议纪要：乙方保证3个月内完成剩余工程并达到验收标准；甲方委托第三方进行工程造价审计，审计结果作为结算依据，住建局收到审计报告后10天内，甲方付清全部工程款。

工程实际于2014年3月11日竣工验收，第三方审计报告于2014年11月20日出具，11月25日送达住建局。但甲方未按约定支付工程款。乙方多次催讨无果，于2014年12月30日起诉到法院，要求甲方支付欠款，并主张对该工程的优先受偿权。甲方辩称，乙方起诉时已经超过了法律规定的优先权行使期限（6个月）。

法院怎么判

一审法院认为，按照司法解释规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，从工程竣工之日或合同约定的竣工之日起算。本案合同约定竣工日为2013年4月底，实际竣工日为2014年3月11日，乙方于2014年12月30日起诉，已超过6个月期限，因此不支持其优先权主张。乙方不服，提起上诉。

二审法院改判支持乙方。理由是：双方约定以第三方审计结果作为付款条件，审计结果未出之前，乙方无法主张工程款，也就无法行使优先权。审计报告于2014年11月20日出具，11月25日送达住建局，甲方应在10天内（即2014年12月5日前）付清款项。乙方于2014年12月30日起诉，没有超过6个月期限。最高人民法院民一庭在案例评析中认可二审观点，强调不能机械套用竣工日期，而应尊重当事人对付款时间的特别约定。

律师解读

这个案例的关键在于：承包人行使优先权的6个月期限，并非一律从工程竣工之日起算。法律设立优先权的目的是保护承包人能实际拿到工程款，如果付款时间晚于竣工日，硬按竣工日起算，会导致优先权在付款条件未成就时就已过期，这违背立法本意。

当事人之间如果有特别约定（比如本案中约定审计后才付款），应当优先适用该约定，从承包人能够实际主张工程款的时间开始计算优先权期限。这样既尊重了合同自由，也避免了发包人通过拖延付款来规避优先权。

实践中，承包人要注意：即使工程已竣工，如果合同约定付款条件尚未满足（如审计、验收等），优先权期限不会自动起算。但承包人也不能无限等待，应在付款条件成就后尽快行使权利，最好在6个月内起诉或申请仲裁。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到工程款拖欠问题，建议在签订合同时明确约定付款时间和条件，避免因付款条件未成就导致优先权过期。如果对方拖延付款，应及时咨询律师，在优先权期限内采取法律行动。在文山，建设工程纠纷中优先权问题经常被忽视，建议您尽早固定证据，包括合同、会议纪要、结算报告、付款催告函等。

来源：《民事审判指导与参考》总第73辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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