未按约交纳土地出让金，违约责任如何认定

未按约交纳土地出让金，违约责任如何认定

案情简介

某市国土资源局（以下简称国土局）与某房地产开发公司（以下简称开发公司）签订了一份建设用地使用权出让合同，约定开发公司以总价1亿元取得一块土地的使用权，并应在合同签订后30日内支付全部土地出让金。然而，开发公司因资金周转问题，仅支付了部分款项，剩余3000万元迟迟未付。国土局多次催告无果后，向法院提起诉讼，要求开发公司支付剩余出让金并承担相应的违约责任。

开发公司辩称，其未能按时付款是由于市场环境变化导致资金链紧张，并非恶意违约，且国土局在催收过程中也存在沟通不及时的问题，因此请求减免违约金。双方争议焦点在于：开发公司未按约支付土地出让金，是否构成违约？如果构成，违约金应如何计算？

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，开发公司未按合同约定的期限支付土地出让金，已构成违约。根据合同约定，逾期付款应按照每日千分之一的标准支付违约金。法院综合考虑了开发公司的违约程度、国土局的损失情况以及市场因素，最终判决开发公司支付剩余出让金3000万元，并按照合同约定的违约金标准计算逾期付款期间的违约金，但考虑到开发公司部分履行了合同义务，酌情对违约金数额进行了适当调整，避免了畸高结果。

法院核心理由是：土地出让合同属于民事合同，双方均应诚信履行。开发公司未按期付款，无论出于何种原因，均需承担违约责任；但违约金的计算应遵循公平原则，不得过分高于实际损失。

律师解读

第一，土地出让合同是典型的民事合同，双方权利义务对等。开发公司作为受让方，未按约定时间支付土地出让金，就构成了违约，这一点在法律上没有争议。即使开发公司有资金困难等客观原因，也不能免除违约责任，除非合同中有不可抗力等免责条款。

第二，违约金的计算标准需要关注。本案中合同约定了每日千分之一的违约金，这个标准在实践中可能偏高。法院在判决时，会根据《民法典》的规定，审查违约金是否过分高于实际损失（通常超过损失的30%就算过高）。如果违约金过高，当事人可以请求法院调低。所以，在签订合同时，建议双方对违约金比例进行合理约定，避免后续纠纷。

第三，风险提示：对于企业来说，土地出让金是重大支出，一定要提前做好资金规划。如果确实无法按时付款，应及时与出让方协商，争取延期或分期付款，并签订补充协议，避免直接违约引发高额违约金和诉讼风险。

王德林律师提示：

在文山地区，涉及土地出让合同的纠纷并不少见，特别是企业因资金问题逾期付款的情况。建议当事人在签订合同时，仔细审查违约金条款，并保留好付款凭证和催收记录。如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，评估违约风险并制定应对方案。文山的企业家们尤其要注意，土地交易金额大、法律程序复杂，提前防范总比事后补救更划算。

来源：《民事审判指导与参考》总第68辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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