团购住房协议未取得预售证是否有效

团购住房协议未取得预售证是否有效

案情简介

2010年11月，某银行B市支行与A公司签订了一份《团购住房合作开发协议》，约定由银行组织员工团购A公司开发的房产。协议明确了房屋均价、交付时间等基本内容，470名职工共缴纳预付款9400万元。但A公司因土地交付等问题，直到2013年仍未开工建设，导致房屋无法按期交付。

银行方面要求解除协议，返还本金9314万元并支付利息和违约金。A公司则辩称，签订协议时公司尚未取得商品房预售许可证，根据法律规定，该协议应属无效。双方协商未果，最终对簿公堂。

法院怎么判

一审法院认为，这份团购协议虽然涉及房屋买卖，但它是在开发商取得土地使用权之前签订的，且仅约定了房屋的基本类型和套数，没有明确每套房的具体面积、楼层等信息，属于签订正式商品房买卖合同前的预约合同，而非正式的商品房买卖合同。因此，不适用必须取得预售许可证才能生效的规定，协议有效。但鉴于协议已无法继续履行，法院判决解除协议，A公司返还本金9314万元并支付违约金。

A公司不服提起上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例的关键在于区分预约合同和本约合同。预约合同是双方约定将来再签正式合同的协议，而本约合同是直接确定买卖双方权利义务的合同。本案中，团购协议只确定了户型、均价等整体框架，具体细节还需后续协商，因此属于预约合同，不受商品房预售许可证制度的约束。

另外，团购性质也影响了合同定性。协议针对的是银行特定职工，而不是向不特定社会公众销售，这与普通商品房买卖有本质区别。法院在判断合同性质时，会综合考虑签约时间、主体范围、约定内容等因素，不能仅看名称。

最后提醒大家，无论是开发商还是购房者，在签订此类团购协议时，都要注意明确协议的性质和后续签约安排。如果协议内容过于笼统，可能无法直接要求交房，只能主张违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似团购房纠纷，建议在签约前核实开发商资质，明确协议性质。如果开发商无法按期交房，可以依据协议约定主张解除合同并索赔。文山地区的购房者应保存好协议、付款凭证等证据，必要时及时咨询专业律师。

来源：《民事审判指导与参考》总第67辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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