合作开发工业用地，土地性质没变更，合同是否有效

合作开发工业用地，土地性质没变更，合同是否有效

案情简介

2010年，某房地产公司与某钢结构公司签订了一份《联合开发协议》，约定由钢结构公司提供其名下一块约205亩的工业用地，房地产公司出资，双方共同开发建设商住项目。协议中明确，房地产公司先以4000万元购买其中100亩土地，剩余105亩土地由双方按比例分享建成后的房产。双方还约定，要共同办理土地性质由工业用地变更为商住用地的相关手续，并补缴土地出让金。

协议签订后，房地产公司支付了4000万元购买款，但土地性质变更手续一直未能完成，项目无法推进。房地产公司发现，钢结构公司在签约前已将土地抵押给银行，且还有部分土地被政府占用，导致合同无法继续履行。房地产公司遂起诉要求解除合同，返还4000万元并支付违约金。

法院怎么判

法院经审理认为，双方签订的《联合开发协议》是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同有效。合同不能履行的原因，既有钢结构公司未如实告知土地抵押情况的违约行为，也有双方在办理土地变性手续上均不够积极、政府规划调整等综合因素。双方对合同无法履行均有过错。

最终，法院判决解除合同，钢结构公司返还4000万元，但因双方均有过错，对房地产公司主张的4300万元违约金不予全额支持，仅判令钢结构公司按资金占用损失承担部分赔偿责任。

律师解读

第一，工业用地变更为商住用地，只要双方协议明确，并且按照法律规定履行出让、补缴费用、行政审批等程序，合同就是有效的。不能因为手续复杂、没能办成，就反过来认定合同无效。合同能不能实际履行，是判断是否该解除合同的问题，不是判断合同是否有效的问题。

第二，合作开发合同履行中，如果一方存在隐瞒抵押、债务等瑕疵，另一方也未积极推动手续办理，加上政府方面原因，导致项目最终无法推进，法院会根据各方过错程度分担损失。这种情况下，守约方想全额主张违约金，往往得不到支持，只能按实际资金占用损失来主张。

王德林律师提示：

在合作开发土地项目中，建议在签约前一定要去自然资源部门核实土地性质、是否存在抵押、查封等权利瑕疵。同时，在合同中明确各方办理审批手续的时间节点和违约责任。如果项目涉及文山地区的工业用地变性开发，更要提前咨询当地规划政策，避免因政策变化导致项目停滞，产生不必要的损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第65辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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