预购商品房抵押预告登记是否具有抵押效力

预购商品房抵押预告登记是否具有抵押效力

案情简介

2002年8月，张某某与一家房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，购买一栋在建别墅，总价600多万元。同时，张某某与某银行签订了个人住房按揭借款合同，银行贷款500万元给他，张某某用这套在建别墅作为抵押，并到房产部门办理了预购商品房贷款抵押登记。房地产公司还承诺为这笔借款承担连带保证责任。

合同签订后，银行按约定发放了贷款，张某某也陆续还款。但后来因为房地产公司原因，房子没能按时交付，房产证也办不下来。张某某与房地产公司协商解除了购房合同，把房子退给了公司。由于张某某不再还款，银行起诉到法院，要求张某某和房地产公司偿还借款本息，并主张对这套已经预告登记的抵押房产行使优先受偿权。

法院怎么判

一审法院认为，购房合同已经解除，张某某把房产退给了房地产公司，所以贷款本息应由房地产公司返还给银行。关于银行能否对预告登记的抵押房产行使优先受偿权的问题，法院认为，抵押权属于物权，必须经过正式登记才能生效。本案中的抵押只是预告登记，还没有登记到不动产登记簿上，所以不能产生抵押权效力。银行只能依据合同主张债权，不能直接要求拍卖房子优先受偿。因此，一审判决房地产公司返还贷款本息，驳回了银行行使优先受偿权的请求。

银行不服，提起上诉。二审法院审理后认为，预告登记和正式的抵押权设立登记性质不同。预告登记只是保全将来设立抵押权的请求权，并不是现实的抵押权。在没有办理正式的房屋抵押权设立登记之前，银行对这套房子不享有优先受偿权。最终，二审判决驳回上诉，维持原判。

律师解读

第一，预购商品房抵押的预告登记，不等于正式的抵押权登记。根据《民法典》的规定，不动产抵押权自登记时设立。预告登记只是为了防止开发商或房主在抵押期间擅自处分房产，保障将来办理正式抵押登记的权利，但它本身并不直接产生抵押权的效力。换句话说，预告登记给了银行一个"排队号"，但还没真正"上车"。

第二，银行要真正获得优先受偿权，必须在房子建成、可以办理正式产权登记后，及时申请将预告登记转为正式的抵押权登记。如果因为购房合同解除或者其他原因，导致房子最终没有办理产权登记，那么预告登记就会失效，银行就无法对这套房子行使抵押权。这对贷款银行来说是一个重要的风险点，需要特别注意。

第三，对于购房人来说，如果因为开发商原因导致无法办理产权证，购房合同解除后，银行可能会要求购房人继续承担还款责任。所以，购房人在签订购房合同时，要关注开发商的资质和履约能力，避免陷入类似的纠纷。

王德林律师提示：

如果您正在购买期房并办理按揭贷款，请务必了解预告登记和正式抵押登记的区别。在房子交付后，要及时督促开发商办理产权证，并配合银行完成正式的抵押登记手续。如果您遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，维护自身合法权益。文山地区的购房者如有相关法律问题，可以联系我所咨询。

来源：《民事审判指导与参考》总第65辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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