农村集体土地上的委托代建合同，对外销售利润分成有效吗

农村集体土地上的委托代建合同，对外销售利润分成有效吗

案情简介

2007年，某村村委会与一家房地产开发公司（化名“北海公司”）签订了一份《项目建设委托合同》，约定由村委会提供村里集体土地，委托北海公司建设一个叫“锦绣家园”的新村住宅小区。合同里约定：村委会负责提供合法用地和补偿安置，北海公司负责施工建设，并收取工程总造价5%的代建费。合同还特别规定，超出村民报名集资房数量的部分房屋以及底商，由北海公司负责对外销售，销售纯利润按比例分成——村委会以土地评估价作为投资入股比例，北海公司以工程实际投资总造价作为投资入股比例。

工程于2010年竣工，共建了680套住宅和部分底商、车库。施工期间，村委会先后五次授权北海公司销售房屋，并规定了销售价格。北海公司最终售出670套住宅（其中500套卖给本村村民，170套对外销售），以及部分底商和车库，售房款由北海公司掌握。但案涉土地虽然2008年被省政府批复列入征收建设用地范围，却始终没有办理正式的征收手续，土地性质仍是农村集体所有。

2013年，村委会起诉称，案涉土地属于村民集体所有，村民以外的人无权购买宅基地上所建房屋，北海公司无权对外销售。请求法院判令北海公司返还所有未售房屋，并返还已售房屋的销售收入扣除开发成本后的差额3500万元及利息。

法院怎么判

一审法院认为，合同是双方自愿达成的，不违反法律强制性规定，应为有效。但案涉土地仍是集体用地，对外销售房屋需要先办理土地出让手续，而双方都没有办，都有过错，北海公司作为专业开发商应承担主要责任。法院酌定对外销售利润的70%归村委会，30%归北海公司。经鉴定，工程总造价1.1亿元，代建费550万元，北海公司已收售房款1.3亿元，扣除成本和代建费后，剩余款项及利息应返还村委会，未售房屋也归村委会。

二审法院改判认为，案涉项目至今未取得合法商业开发手续，土地仍是集体所有，地上房屋不具备对外销售条件，已对外销售的房屋也不能产生合法利润，因此合同第五条约定的利润分配条款无效。北海公司应将未售房屋和已售盈余款项全部返还村委会。

最高人民法院在再审审查中支持了二审观点，认定利润分配条款无效。

律师解读

这个案例的核心问题在于：农村集体土地上的房屋能不能卖给村外人？答案很明确——不能。根据国家政策，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。即便村委会和开发商签了合同约定利润分成，只要土地性质没有从集体所有变为国有，对外销售的行为就缺乏合法基础，利润分配条款自然无效。

第二个要点是，村委会作为土地提供方，不能以“土地没办手续”为由主张自己无责。但法院认为，村委会和开发商都清楚土地性质，却仍然对外销售，双方都存在过错。不过，开发商作为专业公司，对政策法规更应明知，因此承担主要责任。这提醒我们，任何涉及农村集体土地的开发项目，必须先完成土地征收和出让手续，否则合同中的“利润分成”“对外销售”等约定都可能被认定无效，甚至面临返还全部收益的风险。

第三个风险是，即使政府已经批复将土地列入征收范围，但只要没有实际完成征收和出让手续，土地性质就仍是集体所有，对外销售的行为依然违法。开发商不能指望“等手续办好”来事后补正，因为法院审查的是合同签订和履行时的法律状态。

王德林律师提示：

如果您是村委会或农村集体经济组织，在委托开发商建设新村时，务必先办妥土地征收和出让手续，否则合同中的对外销售利润分配条款可能被认定无效，不仅拿不到分成，还可能被要求返还全部售房款。如果您是购房者，不要购买农村集体土地上建设的“小产权房”，这类房屋无法办理合法产权证，权益不受法律保护。文山地区的朋友们如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免陷入法律纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第64辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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