合作建房因政府规划调整被叫停，出资方能分到土地增值吗

合作建房因政府规划调整被叫停，出资方能分到土地增值吗

案情简介

2005年，方明通与福州宏发房地产公司签订了一份《联合开发建设合同书》，约定由宏发公司提供土地，方明通出资1920万元，双方共同开发“绿源小区”商住楼项目。合同签订后，方明通按约支付了全部出资款，宏发公司也取得了土地使用权证。双方开始合作，方明通还额外支付了817万元代垫款。

然而，2006年4月，福州市城乡规划局突然通知，因城市规划调整，决定吊销该项目的《建设用地规划许可证》。随后，政府决定用另一块地置换原来的“绿源小区”地块。经评估，新地块价值16247.58万元，原地块价值14617.2万元，差价1630.38万元。宏发公司要求方明通承担这笔差价，但双方发生争议。2010年，宏发公司单方面通知解除合同，方明通于是起诉到法院，要求确认自己享有项目60%的权益，并分得土地增值部分。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，双方签订的《联合开发建设合同书》合法有效。合同签订后，双方各自投入了土地和资金，形成了共享利益、共担风险的合作关系。合同因政府规划调整无法继续履行，这并非任何一方的过错。在此情况下，方明通作为出资方，有权分享合作期间项目形成的权益，包括土地增值部分。由于方明通已按约全额出资，而宏发公司提供的土地价值也明确，法院最终判决：按双方实际出资比例（方明通出资1920万元，宏发公司土地价值折算为1280万元），确认方明通享有项目60%的权益，宏发公司享有40%的权益。土地增值部分（即评估差价1630.38万元）也按此比例分配。

律师解读

这个案例的核心是：合作开发房地产项目，如果因为政府规划调整等非双方原因导致合同解除，出资方已经投入的资金，能否分享土地增值？答案是肯定的。只要双方已经实际投入，形成了利益共同体，即使合同中途解除，出资方也有权按实际出资比例，分得项目存续期间的增值收益。

这里要特别提醒两点：第一，合作合同中最好明确约定“项目因不可抗力或政策原因终止时，各方权益如何分配”，避免事后扯皮。第二，如果一方没有完全出资到位，法院通常会按实际出资比例来分配权益，而不是按合同约定的比例。所以，出资方务必按时足额出资，否则可能吃亏。

王德林律师提示：

如果您在文山地区参与类似的合作开发项目，建议在签订合同时，务必写清楚“合同解除后的财产清算规则”，尤其是土地增值部分的分配方式。同时，保留好所有付款凭证和往来函件，一旦发生纠纷，这些是您主张权利的关键证据。

来源：《民事审判指导与参考》总第62辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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