开发商一房二卖，购房者能同时要涨价损失和双倍赔偿吗

开发商一房二卖，购房者能同时要涨价损失和双倍赔偿吗

案情简介

2004年，张某某与某房地产公司签订了一份《商铺认购书》，约定以总价503万余元购买位于西宁市的一间商铺。双方随后签订了正式的《商品房买卖合同》，张某某支付了首付款并办理了银行按揭贷款。2005年，开发商将商铺交付给张某某使用，张某某随后将商铺对外出租，但一直未办理房屋产权过户手续。

2012年，开发商在未告知张某某的情况下，将该商铺连同其他商铺整体出售给了另一家公司，并办理了产权过户手续。张某某发现后，与开发商协商回购未果，于是起诉到法院，要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿房屋涨价损失，并主张开发商承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿。此时，该商铺的市场价格已从每平方米2万元涨到了约6.5万元，总价从503万余元涨到了1654万余元。

法院怎么判

法院经审理认为，开发商将已出售给张某某的商铺又卖给他人并办理过户，导致张某某无法取得房屋，构成根本违约。法院判决解除双方的《商品房买卖合同》，开发商返还张某某已付购房款503万余元及相应利息。

但关于赔偿问题，法院指出，张某某主张的房屋涨价损失（即可得利益损失）与已付购房款一倍的惩罚性赔偿不能同时获得支持。根据相关司法解释，惩罚性赔偿制度主要针对开发商恶意一房二卖的行为，其赔偿范围不包括可得利益损失。最终，法院支持了张某某主张的房屋涨价损失，但驳回了其要求开发商支付已付购房款一倍赔偿的请求。

律师解读

第一，开发商一房二卖构成根本违约，购房者有权解除合同并要求返还购房款及利息。本案中，开发商在已出售商铺后又卖给第三方并过户，导致张某某无法取得房屋所有权，属于典型的违约行为。

第二，购房者主张的"房屋涨价损失"属于可得利益损失，而司法解释中规定的"已付购房款一倍的赔偿"属于惩罚性赔偿。两者性质不同，不能同时主张。司法实践中，如果房价上涨幅度较大，法院更倾向于支持可得利益损失，而非惩罚性赔偿。

第三，购房者在遇到一房二卖时，应尽早收集证据并提起诉讼，包括购房合同、付款凭证、开发商与第三方交易的证据等。同时，要明确自己的诉求：如果房价涨幅大，主张涨价损失可能更划算；如果房价平稳，主张已付购房款一倍的赔偿可能更合适。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同后，应尽快督促开发商办理网签备案和产权过户手续，避免因时间拖延导致被一房二卖。如果不幸遇到此类纠纷，建议咨询专业律师，根据房价涨跌情况合理选择诉讼策略。在文山地区，类似的商品房买卖纠纷时有发生，购房者务必保持警惕，及时维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第61辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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