买了抵债房却被开发商卖给第三人，能索赔房屋增值损失吗

买了抵债房却被开发商卖给第三人，能索赔房屋增值损失吗

案情简介

2003年，某房地产公司（寰宇公司）与某建筑公司（海川公司）签订协议，约定用一栋楼的公建部分抵顶工程款。2004年，购房人陈先生与建筑公司签订《房屋销售合同》，以300万元购买其中约600平方米的公建，并支付了150万元首付款。合同约定，房屋的销售许可证、按揭贷款、产权办理等手续均由房地产公司负责。

然而，因建筑公司与房地产公司之间发生纠纷，房地产公司不仅没有与陈先生签订正式商品房买卖合同，导致其无法办理按揭贷款，还在2005年将案涉房屋卖给了其他人。陈先生起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并索赔房屋增值损失886.98万元（房屋在2012年已升值至约1186万元）。建筑公司同意退房款，但认为增值损失不应由其承担，理由是陈先生未及时主张权利导致损失扩大。

法院怎么判

法院经审理认为，建筑公司与房地产公司之间的抵债协议有效，建筑公司有权出售案涉房屋。但房屋最终被房地产公司另售他人，导致陈先生无法取得房屋，建筑公司作为卖方构成违约，应承担赔偿责任。关于增值损失，法院依据《合同法》第113条（现《民法典》第584条）规定的可预见规则、减轻损失规则等进行综合判断。最终，法院判决建筑公司返还150万元购房款及利息，并赔偿陈先生房屋增值损失，但具体数额需结合陈先生是否及时止损等因素酌定。房地产公司因与陈先生无直接合同关系，不承担连带责任。

律师解读

第一，购买抵债房存在较大风险。本案中，陈先生明知房屋是抵债房，仍与建筑公司签约，但合同明确约定办证等手续由房地产公司负责。房地产公司违约将房屋另售，建筑公司作为卖方不能交付房屋，构成根本违约，应当赔偿损失。

第二，房屋增值损失能否获赔，关键看是否可预见。法律允许守约方主张可得利益损失（如房屋差价），但不能无限扩大。法院会考虑：卖方在签约时能否预见到房屋会大幅增值？买方是否及时采取措施防止损失扩大？本案中，陈先生从2004年买房到2012年才起诉，时间跨度较长，法院会审查其是否怠于主张权利，从而影响赔偿数额。

第三，注意“损益相抵”规则。如果买方因房价上涨获得了其他利益（如另行购房获利），法院可能从损失中扣除。但本案中陈先生并未获得替代房屋，因此主要适用可预见规则和减轻损失规则。

王德林律师提示：

购买抵债房时，务必核实开发商与施工方之间的抵债协议是否真实有效，并尽量与开发商直接签订正式商品房买卖合同。如果只能与施工方签约，要明确约定违约责任，并尽快办理预告登记或网签备案。一旦发现房屋可能被另售，应及时起诉并申请财产保全，避免损失扩大。在文山地区，类似抵债房纠纷并不少见，建议购房前咨询专业律师，审查合同条款和法律风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第59辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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