村集体土地承包给外人，程序不合法合同是否有效

村集体土地承包给外人，程序不合法合同是否有效

案情简介

广东省东莞市樟木头镇石新居委会（原石新村村民委员会）与黄某签订了一份《联合开发合同》，约定由黄某投资开发观音山森林公园，开发期限为50年，黄某每年向居委会缴纳承包费。合同签订后，黄某投入了大量资金进行建设。但后来居委会认为，该合同未经村民会议三分之二以上成员或村民代表同意，也未报乡（镇）人民政府批准，违反了法律规定的民主议定程序，因此主张合同无效，要求收回土地。

黄某则认为，自己已经投入了巨额资金，且公园已经建成运营，如果合同无效将造成巨大损失。双方为此发生争议，居委会将黄某诉至法院。

法院怎么判

最高人民法院在审理该案后认为，虽然《土地管理法》规定农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营时，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，否则一般应认定合同无效。但本案中，黄某已经实际投资开发多年，公园已形成规模并产生效益，如果简单认定合同无效，不仅会造成巨大的经济损失，也不利于社会资源的有效利用。法院最终综合考虑案件实际情况和当事人利益均衡，未支持居委会关于合同无效的主张，维持了合同的效力。

律师解读

第一，民主议定程序是保护村民集体利益的重要制度。按照法律规定，村里把地包给外人，必须开村民会议或村民代表会议，并且要三分之二以上的人同意，还要报乡镇政府批准。这个程序不能省，否则合同很可能被认定无效。

第二，但也不是所有违反程序的合同都一律无效。法院在审理时会考虑实际履行情况、投资规模、社会效益等因素。像本案中，承包方已经投入了大量资金，公园也建成了，如果强行认定合同无效，反而会造成更大损失，法院会倾向于保护合同效力，维护交易稳定。

第三，这个案例给承包方和发包方都提了个醒。承包方在签合同前，一定要核实对方是否完成了民主议定程序，最好保留相关会议记录和批准文件。发包方也不能随意反悔，不能因为后来觉得承包费低了就拿程序问题说事，法院会综合判断。

王德林律师提示：

如果您计划承包农村集体土地，建议在签订合同前务必要求村集体提供村民会议或村民代表会议的决议记录以及乡镇政府的批准文件，避免因程序问题导致合同无效。在文山地区，涉及农村土地承包的纠纷时有发生，建议提前咨询专业律师，确保程序合法、权益有保障。

来源：《民事审判指导与参考》总第59辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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