商品房买卖合同实为借款担保，法院如何认定

商品房买卖合同实为借款担保，法院如何认定

案情简介

2017年，张某某与某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定张某某以340万元购买该公司开发的53间商铺。合同签订当天，张某某付清了全部购房款，并办理了商品房预售备案登记。但到了交房日期，公司却迟迟未交付房屋。张某某于是起诉到法院，要求确认合同有效，并判令公司交房、支付违约金。

然而，公司在法庭上辩称，双方之间并非真实的房屋买卖关系，实际上是一笔民间借贷，这套合同只是借款的担保手段。公司称，张某某的340万元实际上是借款，双方并未真正形成买卖意愿。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》内容明确，没有借款或抵押的条款，公司还开具了销售不动产发票并办理了备案登记，这些证据都指向真实的买卖关系。因此，一审判决认定双方为商品房买卖关系，合同有效，公司应交付房屋，但因张某某未提供证据证明其主动催告交房，法院未支持违约金请求。

案件上诉后，最高人民法院提审。最高院经审理认为，双方虽然签订了买卖合同并办理了备案，但结合公司提供的其他间接证据（如未实际收付款项的银行记录、双方存在借款关系等），可以认定该合同实质上是为借款提供的担保，即“让与担保”。最终，最高院撤销了一审判决，驳回了张某某要求交房的诉讼请求，改为按民间借贷关系处理。

律师解读

这个案例的关键点在于“名为买卖，实为担保”的认定。在司法实践中，法院不会只看合同名称，而是会综合审查资金流向、双方真实意思表示、交易习惯等因素。如果一方以买卖形式掩盖借款担保目的，法院很可能认定为民间借贷关系，而非真实的房屋买卖。

对于购房者而言，如果确实想买房，一定要核实开发商的真实意图，避免被“以房抵债”或“担保性买卖”所迷惑。对于出借人而言，如果确实想用房产作为借款担保，应依法办理抵押登记，而不是用买卖合同来替代，否则可能面临无法优先受偿的风险。

王德林律师提示：

无论是买房还是出借资金，建议在签订合同前咨询专业律师，明确交易性质。在文山地区，类似纠纷也时有发生，当事人应保留好银行转账记录、书面协议等关键证据，避免因合同性质争议导致权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第58辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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