借钱时签了买房合同，钱还不上能直接拿房子吗

借钱时签了买房合同，钱还不上能直接拿房子吗

案情简介

2013年，广西某房地产公司因资金周转困难，向杨某某借款340万元。为了担保这笔借款，双方还签订了一份《商品房买卖合同》，约定如果公司到期不还钱，杨某某可以直接取得合同约定的13套商铺的所有权。后来公司确实没能按时还款，杨某某便起诉到法院，要求确认这些商铺归自己所有。

公司则辩称，双方之间只有借款关系，买卖合同只是担保形式，不能直接过户。双方各执一词，案件从一审打到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院最终认定，双方之间成立的是借款合同关系，而《商品房买卖合同》是为了担保债务履行而签订的。虽然杨某某实际支付了款项，但根据《物权法》关于禁止流质的规定，债权人不能在债务人违约时直接取得抵押财产的所有权。因此，法院驳回了杨某某直接取得商铺的请求，但公司仍需偿还借款本金及利息。

律师解读

第一，本案明确了书面合同并非认定债权债务关系的唯一依据。只要双方有借款的合意，出借人实际支付了款项，即使没有正式的借款合同，法院也可以认定借款关系成立。本案中，双方虽然签了买房合同，但结合付款和还款行为，法院认定真实意图是借款。

第二，用买卖合同担保借款，在法律上属于"让与担保"。这种担保方式本身不违法，但债权人不能直接取得房屋所有权。根据《物权法》禁止流质的规定，债务人违约时，债权人只能通过拍卖、变卖等方式实现债权，而不能直接约定"还不上钱房子归你"。

第三，这个案例给当事人敲响警钟：如果以买卖形式做担保，一定要明确约定债务清偿方式，比如约定债务人逾期不还时，债权人可以申请法院拍卖房屋并以价款优先受偿。否则，直接要求过户的诉求很可能被法院驳回。

王德林律师提示：

借钱时用房产做担保，建议双方签订规范的抵押合同并办理抵押登记，这样债权更有保障。如果对方确实还不上钱，可以起诉到法院要求拍卖房产。在文山地区，类似的房产担保纠纷也时有发生，建议当事人提前咨询专业律师，避免因担保方式不当而陷入被动。

来源：《民事审判指导与参考》总第58辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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