小区架空层和配套小楼，所有权归谁

小区架空层和配套小楼，所有权归谁

案情简介

深圳某小区由开发商在20世纪80年代末开发，共有三栋18层住宅楼和两栋配套小楼。小区业主入住后，开发商将住宅楼底层的架空层封闭，改建成商铺出租，还将两栋配套小楼出租牟利。业主委员会认为，这些空间属于全体业主共有，开发商的行为侵犯了业主权益，要求开发商拆除违章建筑、返还配套小楼并赔偿损失。但开发商坚持认为，架空层和配套小楼没有计入公摊面积，产权应归开发商所有，双方因此对簿公堂。

案件历经多年诉讼，期间政府部门曾强制恢复了架空层的原状，但两栋配套小楼的权属争议一直持续到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院最终驳回了业主委员会的诉讼请求。法院认为，架空层和配套小楼虽然位于小区红线范围内，但建筑容积率是规划管理性规定，不能作为确认所有权的依据。即使开发商违反了建筑容积率或规划用途，也不能直接得出这些空间归全体业主共有的结论。两栋配套小楼有独立的土地使用权和规划许可，开发商已取得初始登记，业主委员会无法证明这些空间属于业主共有。因此，法院不支持业主要求返还配套小楼和赔偿损失的请求。

律师解读

这个案例的关键在于，小区内的公共空间和配套设施并不天然属于业主共有。建筑容积率、规划用途等是行政管理要求，违反这些规定可能面临行政处罚，但不改变房屋的物权归属。判断所有权归属，要看房屋是否计入公摊面积、是否有独立的产权登记、是否在购房合同中明确约定为共有部分。

业主在购房时，应当仔细查看购房合同和房屋面积测绘报告，确认哪些部分计入了公摊面积。如果开发商将未计入公摊的空间出租或出售，业主不能仅凭规划违法就主张所有权，需要依据合同约定或产权登记来维权。对于规划违法问题，应当向规划部门投诉，由行政机关处理，而不是直接通过民事诉讼要求确认所有权。

王德林律师提示：

业主维权要找准法律依据。如果发现开发商违规改变规划用途，可以先向规划部门举报，要求恢复原状；但对于房屋所有权归属，要依据产权登记和合同约定，不能仅凭规划违法就认定归业主共有。在文山地区，类似的小区公共空间纠纷也时有发生，建议业主在购房时保留好合同、图纸等证据，必要时咨询专业律师。

来源：《民事审判指导与参考》总第58辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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