登记在一个人名下的共有房屋被卖，其他共有人能主张合同无效吗

登记在一个人名下的共有房屋被卖，其他共有人能主张合同无效吗

案情简介

张某某和李某某合伙做生意，一起出资300万元买了一套门面房。因为张某某是公务员，不能以自己的名义经营，所以这套房子登记在李某某一人名下。后来两人合伙结束，约定李某某补偿张某某760万元，在付清补偿款之前，房子归两人共有，租金由张某某收取。

没想到，李某某在没还清补偿款的情况下，擅自把房子以900万元卖给了王某某。张某某知道后非常生气，认为李某某未经自己同意卖房，损害了自己的权益，起诉到法院要求确认买卖合同无效。

法院怎么判

法院经过审理，最终驳回了张某某的诉讼请求。法院认为，虽然房子确实是张某某和李某某共有，但房产证上只登记了李某某的名字。王某某在买房时查看了房产证，李某某的妻子也出具了同意出售的证明，而且王某某支付的900万元是当时的市场价，没有明显偏低。因此，王某某是善意的购房人，买卖合同合法有效。

法院同时指出，张某某作为共有权人，可以要求李某某赔偿损失，但不能因此否定买卖合同的效力。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：房产证上只登记了一个人的名字，但实际上可能是夫妻共同财产或者多人共有。如果登记人擅自卖房，其他共有人该怎么办？

第一，根据《民法典》第311条关于善意取得的规定，如果买房人不知道也不应当知道房子是共有的，而且支付了合理的价格，办理了过户登记，那么买房人就能合法取得房屋所有权。其他共有人只能向卖房人索赔，不能要求退房。

第二，本案中的王某某在买房时已经尽到了合理注意义务：查看了房产证、获得了登记人配偶的同意、支付了市场价。所以法院认定他是善意买受人，保护了交易安全。

第三，这个案例提醒我们，共有房屋最好在房产证上登记所有共有人的名字。如果因为各种原因只能登记一个人，共有人之间要签订书面协议，明确权利和义务，并在不动产登记中心办理共有权登记。

王德林律师提示：

如果您发现名下的共有房产被擅自出售，不要慌张。首先要看买房人是否已经支付合理对价并办理了过户。如果买房人属于善意取得，您只能向卖房人主张赔偿；如果买房人明知是共有房产或者价格明显不合理，您可以主张买卖合同无效。建议您及时咨询专业律师，比如在文山地区遇到这类纠纷，可以找熟悉当地房产政策的律师帮助分析。文山地区的朋友如果遇到类似问题，欢迎到云南八谦（文山）律师事务所当面咨询。

来源：《民事审判指导与参考》总第56辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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