业主委员会能替业主起诉开发商违约吗

业主委员会能替业主起诉开发商违约吗

案情简介

江西赣州帝景豪园小区的业主们与开发商某公司签订了商品房买卖合同，合同中明确约定小区的会所和幼儿园要在交房时达到使用条件。但交房后，幼儿园没有建好，会所也被开发商租给了餐饮企业使用。业主们觉得开发商违约了，于是小区业主委员会在2012年召开业主大会，获得多数业主授权后，向法院起诉开发商，要求其继续建设幼儿园并支付违约金，还要把会所交给全体业主无偿使用。

开发商则辩称，幼儿园和会所已经经过规划部门变更设计并验收合格，达到了使用条件，自己已经履行了合同义务，而且业主委员会没有资格替业主打这个官司。

法院怎么判

一审法院认为，幼儿园和会所是公共配套建筑，涉及全体业主的公共权利，业主委员会经过业主大会授权，具有诉讼主体资格。但法院同时认定，开发商将原会所改为幼儿园后，该幼儿园只是一间大房间，没有配套设施，不符合国家标准，未达到使用条件。不过，由于继续改造可能影响其他业主利益，且业主大会未就此特别授权，法院不支持继续建设幼儿园的请求。对于会所，合同未限制用途，开发商出租行为不构成违约，所以驳回了业主委员会的全部诉讼请求。

二审法院江西省高级人民法院改判，认为业主委员会不具有诉讼主体资格。法院指出，商品房销售合同是业主与开发商之间的合同关系，基于合同产生的权利主张属于特定主体之间的权利义务，不属于业主共有和物业共同管理事项的范围。业主委员会只能就与业主共有和物业共同管理相关的事项提起诉讼，不能通过业主授权或业主大会决议取得代业主主张合同违约责任的资格。因此，二审法院驳回了业主委员会的起诉。

律师解读

这个案例明确了业主委员会的诉讼主体资格是有限制的。很多业主觉得，只要业主大会授权，业委会就能代表全体业主打官司，其实不是这样。业委会的职责和权限只限于与业主共有和物业共同管理有关的事项，比如维修基金使用、公共区域维护等。而业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，属于每个业主自己的合同权利，业委会不能越俎代庖。

另外，即使合同里约定了公共配套设施，比如会所、幼儿园，这些设施的违约问题也属于合同纠纷，而不是物业共同管理事项。业委会想要主张这些权利，法律上走不通。业主们如果遇到类似情况，应该自己作为原告起诉开发商，或者委托律师以个人名义维权，而不是指望业委会出面。

风险提示：业主在签订购房合同时，要仔细阅读公共配套设施的约定条款，如果开发商违约，及时保留证据，以个人名义主张权利。不要等到交房多年后才维权，以免超过诉讼时效。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到开发商不按合同建设公共配套设施的问题，建议您尽快收集购房合同、交房记录、沟通函件等证据，直接以个人名义向法院起诉开发商违约，要求赔偿或履行合同义务。不要依赖业主委员会代为起诉，因为法律上业委会可能没有这个资格。文山地区的业主可以咨询当地专业律师，评估案件风险后再行动。

来源：《民事审判指导与参考》总第55辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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