国有土地出让和转让到底怎么区分

国有土地出让和转让到底怎么区分

案情简介

2007年，某公司（以下简称长城公司）委托长沙市土地市场管理处挂牌交易一块土地，并在挂牌条件中要求竞得人先与自己签订《付款与交地协议》。随后，另一家公司（以下简称盛利源公司）联合其他公司参与竞买，成功以4.66亿元竞得该地块。竞得后，盛利源公司专门成立了项目公司（以下简称兆盛公司），并与长沙市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。

但问题来了：兆盛公司认为，这块地的交易本质是长城公司与长沙国土局之间的“土地使用权转让”，而不是“出让”，因此要求长沙国土局承担交地责任。而长沙国土局则认为，这就是标准的国有土地出让关系，自己作为出让人，只负责按出让合同办事。双方争执不下，最终闹上了法庭。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，本案的法律关系应为国有土地使用权出让关系，而非转让关系。理由在于：第一，合同签订主体是长沙国土局与兆盛公司，符合出让合同的特点；第二，土地用途为住宅，使用年限为70年，这与出让关系中的特征一致；第三，长城公司与兆盛公司之间签订的《付款与交地协议》只是对交地事项的补充约定，不能改变出让关系的本质。因此，法院驳回了兆盛公司要求长沙国土局承担交地违约责任的主张。

律师解读

这个案例的核心在于如何区分“国有土地使用权出让”和“转让”。简单来说，出让是指国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，受让人直接与国家（国土部门）签合同；而转让则是土地使用权人（比如原来的用地单位）将自己名下的土地使用权再转移给他人。本案中，虽然长城公司参与了交易流程，但最终与兆盛公司签订出让合同的是长沙国土局，所以法律上仍然是出让关系。

大家要注意，在参与土地竞买时，一定要仔细看清楚挂牌文件和合同条款。如果挂牌条件中要求竞得人与原土地使用者签订协议，这并不代表交易性质就变成了转让。关键要看最终和你签合同的主体是谁，以及合同约定的土地用途、使用年限等核心内容。如果误判了法律关系，可能导致维权方向错误，白白耗费时间和诉讼成本。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似土地交易纠纷，建议在竞买前咨询专业律师，对挂牌文件进行法律审查，明确各方权利义务。尤其要注意区分出让和转让关系，避免因法律概念混淆而承担不必要的风险。文山地区的土地市场活跃，交易前做好法律功课，能有效保护您的合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第54辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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