借名买房协议是否有效？法院如何认定

借名买房协议是否有效？法院如何认定

案情简介

2006年，张某某因为年龄超过45岁，无法申请20年的银行贷款，于是借用朋友李某某的名义购买了一套商品房。张某某支付了部分首付款、契税等费用，并按期偿还银行贷款。2009年，两人签订了一份《协议书》，李某某承认房产归张某某所有，并承诺协助将房产过户给张某某的儿子。然而，当张某某要求李某某履行协议时，李某某却拒绝过户，声称房屋是自己出资购买，张某某提供的《协议书》是伪造的。张某某无奈之下将李某某告上法庭。

争议焦点在于：这份《协议书》是否真实有效？张某某是否真的是实际购房人？

法院怎么判

法院审理后认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明。本案中，李某某依法取得房屋所有权证，是该房屋的所有权人。张某某提交的《协议书》内容与查明事实不符，且仅有姓名章没有本人签名，不符合常理。张某某提供的证人证言因有利害关系未被采信。最终，法院判决驳回张某某的诉讼请求，认定《协议书》不真实，无法推翻李某某的产权登记。

律师解读

借名买房风险极高。法律上，不动产登记簿是确定产权的主要依据，实际购房人要想推翻登记，必须提供充分证据证明双方存在委托代理关系，且购房款由实际购房人直接支付。

本案中，《协议书》仅有姓名章而无本人签名，且签订时间在购房后近三年，与常理不符。法院强调，意思表示真实是合同有效的前提，如果无法证明协议是李某某自愿签署，合同就缺乏基础。

另外，借名买房还可能涉及恶意串通骗取银行贷款的问题。如果双方协议是为了规避贷款政策，损害银行利益，合同可能被认定为无效，无法继续履行过户手续。

王德林律师提示：

借名买房风险大，建议不要轻易尝试。如果确实需要借名，一定要在购房前签订书面协议，明确权属和付款记录，并保留所有付款凭证。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议提前咨询专业律师，避免财产损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第51辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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