买了房却办不了证，法院为何不支持过户请求

买了房却办不了证，法院为何不支持过户请求

案情简介

张某某与某房地产开发商签订了17份商品房买卖合同，购买了17套房屋，总价超过1000万元。张某某按合同约定支付了全部购房款，开发商也出具了收款收据，并于2003年为张某某办理了入住手续。但开发商一直没有为张某某办理房屋产权证。张某某于是起诉到法院，要求确认合同有效，并判令开发商办理过户手续。

然而，开发商此前已将包括这17套房屋在内的多套房产抵押给了银行，用于贷款。后因开发商无法偿还贷款，银行起诉并获得法院生效判决，确认银行对这些抵押房产享有优先受偿权。此外，承建该楼盘的建筑公司也因开发商拖欠工程款，申请法院强制执行，张某某提出执行异议后，执行程序被中止。

法院怎么判

一审法院认为，张某某与开发商签订的17份商品房买卖合同合法有效，张某某已支付全部购房款，开发商也同意办理产权证，因此支持张某某的诉讼请求。但案件经最高人民法院提审后，最高人民法院经审理认为，张某某与开发商之间在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，认定双方之间存在真实的商品房买卖关系依据明显不足，且可能损害第三人（如银行、建筑公司）的合法权益。最终，最高人民法院驳回了张某某要求办理房屋过户登记的诉讼请求。

律师解读

这个案例告诉我们，房屋买卖不是签了合同、付了钱就万事大吉。法院在审理此类案件时，会严格审查交易的真实性。如果交易中存在异常情况，比如一次性购买大量房屋、付款方式不合常理、交易时间与开发商债务危机时间重合等，法院会怀疑这是为逃避债务而虚构的买卖关系。一旦被认定为虚假交易，即使合同形式上有效，也无法获得法院支持办理过户。

此外，购房者还要特别注意房屋的抵押情况。如果开发商已将房屋抵押给银行或其他债权人，购房者的权利往往无法对抗已登记的抵押权。也就是说，即使你付了全款、住了进去，银行仍可能通过拍卖房屋来优先受偿，你的购房款可能血本无归。

王德林律师提示：

购房前务必查询房屋是否存在查封、抵押等权利限制。如果开发商以明显低于市场价的价格卖房，或者要求一次性付清全款但无法立即办理过户，就要格外警惕。建议在文山地区购房时，委托专业律师对交易背景和房产状态进行尽职调查，避免陷入类似纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第51辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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