恶意串通转让土地，合同是否一定无效

恶意串通转让土地，合同是否一定无效

案情简介

2007年，湖南一家房地产开发公司（以下简称甲公司）与个人许某签订了一份土地转让协议，约定将一块约101亩的土地以6630万元的价格转让给许某，许某随后成立了嘉福公司（化名）承接协议权利，并支付了3000万元定金。但甲公司因拆迁问题未能按时交付土地，反而在2007年7月，又与另一家江浙公司（化名）签订了同一块土地的转让协议，价格几乎相同，但增加了前期费用。随后，甲公司迅速将土地过户给了江浙公司，并退还了嘉福公司的3000万元。

嘉福公司认为，甲公司与江浙公司之间存在恶意串通，故意将土地转卖给他人，损害了嘉福公司的利益，于是起诉到法院，要求确认甲公司与江浙公司的土地转让合同无效，并赔偿损失。江浙公司则辩称，自己是通过正常交易取得土地，没有恶意串通。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，要认定恶意串通，不能仅凭主观猜测，必须通过客观事实进行逻辑分析。本案中，甲公司明知已与嘉福公司签订有效合同并收取定金，却在未解除合同的情况下，迅速与江浙公司签约并办理过户，且江浙公司作为新成立的关联公司，对土地已有在先交易的事实应当知情。这些行为违背了诚实信用原则，存在恶意串通的嫌疑。最终，法院认定甲公司与江浙公司之间的土地转让合同无效，嘉福公司有权要求甲公司承担违约责任。

律师解读

第一，什么是恶意串通？简单说，就是合同双方明知会损害第三方利益，还故意合作去干这件事。法律上，这种合同是无效的。但现实中，恶意串通很难直接证明，因为对方不会主动承认。法院会看双方的行为是否反常、是否违背常理，比如有没有在短时间内快速交易、价格是否明显不合理、双方是不是有关联关系等。

第二，本案告诉我们，如果你发现对方在和你签了合同后，又把同样的标的物卖给别人，而且买家和你没有直接关系，但交易过程非常反常，比如时间紧、价格低、手续快，那很可能存在恶意串通。这时候，你可以起诉要求确认后一个合同无效，并主张赔偿。

第三，风险提示：对于卖家来说，不要以为合同签了还能随意反悔“一房二卖”或者“一地二卖”。一旦被认定为恶意串通，不仅合同无效，还要承担高额违约金和赔偿。对于买家来说，买地买房前一定要查清楚该资产有没有在先的合同或纠纷，避免卷入恶意串通的官司中。

王德林律师提示：

如果你遇到类似“一物二卖”的情况，建议第一时间收集证据，比如合同、付款凭证、对方与他人签约的记录等，并尽快咨询律师。在文山地区，土地和房产交易中因恶意串通引发的纠纷并不少见，及时维权才能避免损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第50辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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