租赁合同双方都违约了怎么办

租赁合同双方都违约了怎么办

案情简介

2006年11月，某酒店管理公司与某房地产公司签订了一份酒店租赁合同，租期十五年。合同约定，房地产公司要将酒店按五星级标准装修好，酒店管理公司则需支付每月120万元的租金，并交纳500万元保证金。合同还规定，任何一方违约，要赔偿对方500万元损失。

合同签订后，酒店管理公司支付了保证金，并开始试营业。但双方很快产生矛盾：房地产公司认为酒店管理公司未按五星级标准经营，而酒店管理公司则反映房地产公司未完成部分装修、占用消防设施、甚至切断热水管道。2007年7月，因消防问题酒店被责令停业。双方矛盾激化，最终在法院主持下达成和解，房地产公司退还保证金，酒店管理公司交还酒店。但随后双方互相起诉，要求对方承担500万元的违约金及实际损失。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为：双方在合同履行中都存在违约行为。房地产公司未按约定完成装修、占用酒店设施、影响正常经营，构成根本违约；酒店管理公司未按时足额支付租金，也构成违约。根据《合同法》第一百二十条“双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方各自承担违约责任。但考虑到房地产公司的违约行为是导致合同无法继续履行的主要原因，其应赔偿酒店管理公司因此遭受的实际损失。最终判决：房地产公司赔偿酒店管理公司实际损失约200万元，双方其他互赔违约金的请求均被驳回。

律师解读

第一，合同违约不是“谁先告谁就赢”。很多当事人以为只要对方违约了，自己就能拿到合同约定的违约金。但法院会审查双方各自的履约情况，如果自己也存在违约，就不能全额主张违约金。本案中，酒店管理公司未按时付租，房地产公司未完成装修，双方都有过错。

第二，违约金过高或过低都可以调整。合同约定的500万元违约金，法院没有全额支持，而是根据实际损失来判决。法律允许当事人请求法院对违约金进行增减，避免“天价违约金”造成不公平。

第三，根本违约要赔实际损失。如果一方的违约行为导致合同目的无法实现，比如本案中房地产公司导致酒店被停业，那么不仅要承担违约金，还要赔偿对方因此产生的实际损失，比如员工工资、广告费、代付款项等。

王德林律师提示：

签订租赁合同时，建议明确双方各自的义务完成时间表，并约定清晰的违约责任。如果对方出现严重违约导致无法经营，要第一时间收集证据并固定损失，比如消防处罚决定、停业通知、付款凭证等。在文山地区处理类似纠纷时，我们注意到很多企业因合同条款模糊而陷入被动，建议提前找专业律师审核合同条款。

来源：《民事审判指导与参考》总第48辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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