双方都违约了，还能要求对方赔偿全部损失吗？

双方都违约了，还能要求对方赔偿全部损失吗？

案情简介

深圳的维也纳酒店公司（以下简称“维也纳公司”）与丽江的七星房地产公司（以下简称“七星公司”）签订了一份租赁合同，维也纳公司租下七星公司开发的一处物业用于经营酒店。合同签订后，维也纳公司投入大量资金进行装修和准备，但七星公司未能按时交付符合合同约定的物业，导致维也纳公司无法正常开业。维也纳公司因此拒绝支付部分租金，双方产生纠纷。

七星公司认为维也纳公司未按时支付租金构成违约，维也纳公司则认为七星公司未交付合格物业才是根本违约。双方各执一词，最终闹上法庭。维也纳公司要求解除合同，并索赔装修损失、经营损失等实际损失。

法院怎么判

最高人民法院经审理后认定，七星公司未能交付合格物业，属于根本性违约，导致合同目的无法实现；维也纳公司未支付租金也构成违约，但属于非根本性违约。法院判决解除租赁合同，七星公司作为根本违约方，应当赔偿维也纳公司因此遭受的实际损失，包括装修投入、设备损失等。维也纳公司自身的违约行为并不免除七星公司的赔偿责任。

律师解读

这个案例告诉我们，在合同纠纷中，即便双方都有违约行为，也不意味着可以“各打五十大板”。法律上，违约行为有轻重之分，根本性违约的一方需要承担更重的责任。

第一，什么是“根本性违约”？简单说，就是一方违约导致合同的主要目的无法实现，比如本案中交付的物业根本无法经营酒店。这种违约会直接破坏合同基础，违约方必须赔偿对方因此产生的全部实际损失。

第二，非根本性违约不等于没有责任。比如维也纳公司未付租金，也要承担相应违约责任，但这不是减免对方赔偿义务的理由。法院会区分违约程度，分别处理。

第三，实际损失的计算是关键。法院支持的实际损失包括直接损失（如装修费）和间接损失（如经营损失），但需要提供充分证据。实践中，建议当事人在合同中明确约定损失计算方式，避免争议。

王德林律师提示：

在合同履行中，如果发现对方有根本违约迹象，建议及时固定证据（如书面催告、现场照片、往来函件），并尽快咨询律师评估风险。在文山地区，类似租赁合同纠纷中，很多当事人因证据不足导致索赔困难。另外，千万不要因为对方违约就自行中止履行义务，否则可能被认定为“双方违约”，影响自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第48辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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