签了商铺认购书后能中止付款吗

签了商铺认购书后能中止付款吗

案情简介

2007年12月，张先生与某房地产公司签订了一份《商铺认购书》，约定张先生认购该公司开发的一处商铺，总价款约1.72亿元。按照约定，张先生需在签订认购书后10日内支付订金6360万元，而房地产公司则应在收到订金后30日内取得《商品房预售许可证》，并与张先生签订正式《商品房买卖合同》。

张先生先后支付了5860万元订金，但后来听说房地产公司可能无法按期取得预售许可证，便暂停支付剩余的500万元订金。房地产公司最终在2008年6月才取得预售许可证，比约定时间晚了近半年。张先生认为对方违约，要求解除认购书、返还订金并支付高额违约金；而房地产公司则认为张先生擅自中止付款，构成违约。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，张先生主张行使不安抗辩权中止付款，但未能提供确切证据证明房地产公司在约定期间内必然无法取得预售许可证，也未及时通知对方并提供适当担保。因此，张先生中止付款的行为不符合法律关于不安抗辩权的规定，不能以此为由免除其付款义务。最终，法院判决解除认购书，房地产公司返还张先生已付订金5860万元，但驳回了张先生要求按月息10%支付违约金的诉讼请求。

律师解读

本案的核心是“不安抗辩权”的适用条件。根据法律规定，先履行债务的一方如果怀疑对方可能无法履行合同，必须满足两个条件才能中止履行：第一，要有确切证据证明对方确实存在不能履行或可能不能履行的情况，且对方未提供适当担保；第二，必须及时通知对方。张先生仅凭“听说”就中止付款，既没有充分证据，也没有履行通知义务，因此不能成立不安抗辩权。

另外，需要特别注意的是，认购书中的“订金”不同于“定金”，法律上不适用定金罚则。如果认购书没有明确约定“定金”性质，一方违约时不能直接要求双倍返还或没收。本案中，张先生虽然支付了巨额订金，但因合同未能继续履行，法院只判令返还本金，未支持高额违约金请求。

王德林律师提示：

在商业交易中，如果一方发现对方可能存在履约风险，正确的做法是收集证据（如对方经营异常、涉诉信息等），并以书面形式通知对方要求提供担保，而不是直接中止付款。否则，擅自中止履行可能反被认定为违约。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因操作不当造成更大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第45辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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